基于多元化战略二维模型的万科成长路径及其启示-浙江大学房地产研究.PDFVIP

房地产开发 ChinaRealEstate 戚文举 仇丽浙江大学房地产研究中心 基于多元化战略二维模型的 万科成长路径及其启示 一、多元化战略二维模型构建 域、多区域和全国三个层次。基于上述分析，本文构建 过去40年中，业务多元化和地域多元化已经成 了房地产企业多元化战略的二维模型，共包括Ⅰ-Ⅸ 为公司战略日益重要的一个方面。有学者以业务多元 九种战略类型，见图1。 化和地域多元化两个维度构建了多元化战略二维模 二、万科多元化成长路径解析 型，将企业多元化战略分为低业务———低地域多元化 创建于1984年的万科，历经20多年的发展，现 战略、高业务———低地域多元化战略、低业务———高 已成长为中国最大的专业住宅开发上市公司，并连续 地域多元化战略以及高业务———高地域多元化战略 多年获得 “中国最受尊敬企业”、“中国最佳企业公 四种。而现有研究大多数是从一般意义上解析企业多 民”等荣誉。这些业绩的取得主要得益于万科适时调 元化战略问题，未能有效结合行业特性进行深入分 图1：房地产企业多元化战略二维模型 析。基于此，本文结合房地产业的业务复杂性和地域 依附性，以业务和地理为分类维度，构建房地产企业 产 多元化战略的二维模型。 业 多 Ⅳ Ⅶ Ⅸ 内地房地产企业构成复杂，从主体角度看，既有 元 从外行转化而来的专业房地产企业，也有作为多元化 化 集团公司子公司的房地产企业；从客体角度看，既包 业 产 括销售物业，也包括出租物业，涉及普通住宅、酒店、 务 业 Ⅱ Ⅴ Ⅷ 专 维 业 写字楼等多个子业态。因此，业务维度可以分为产品 度 化 专业化（即聚焦于房地产业中的一类产品）、产业专业 产 化（仅聚焦于房地产业）和产业多元化三个层次。作为 品 专 Ⅰ Ⅲ Ⅵ 不动产，房地产具有较强的地域依附性，具体表现在 业 房地产因基于土地而具有不可移动性、因不同地区消 化 费者需求偏好差异而具有地域性以及我国房地产业 单区域精耕 多区域布局 全国性扩张 发展的地区不平衡性，因此地理维度可以分为单区 地理维度 各地根据本地实际制定具体的操作规范。一是要制定 四、各地制定的“住改商”相关规范必须符合最高 住改商具体征求本栋建筑物内有利害关系业主意见 法院两个司法解释的规定 的主体、程序、业主意见书的相关式样以及相关行政 《物权法》出台以后，一些地方依据《物权法》的精 部门审批的程序；二是要制定因住改商造成其他业主 神制定了相应的操作细则。随着最高法院两个司法解 受损时的补偿机制。建立住改商的损失补偿机制，是 释的出台，各地与住改商有关的规定应作相应修改， 推进住改商的前提，解决可能引发的矛盾，也符合民 必须符合最高法院司法解释的规定。 法的原则规定。 李求军/ 责任编辑