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REITS案例分析 PLAN A REITs 香港REITs现状  香港REITs市场成立于2003 年7月，2005 年11月25 日领汇 (0823)成功上市，经过8 年的光景，现在香港共有10支 REITS上市，分别是越秀房产信托基金(0405)、阳光房产 (0435)、睿富房地产基金(0625)、置富产业信托(0778) 、泓 富产业信托(0808) 、开元产业信托( 1275)、富豪产业信托 ( 1881)、冠君产业(2778)、汇贤产业信托(87001)及领汇。  在上述REITS 中，不少都是由上市公司背景，或是由上市公 司分拆出来。例如长实(0001)旗下的置富产业信托、泓富 产业信托及汇贤产业信托；越秀(0123)旗下越秀房产信托 基金；恒基(0012)旗下阳光房产；富豪国际(0078)旗下富豪 产业信托；鹰君(0041)旗下冠君产业。  除置富产业外，其他REITs的股东回报率大多在7%以下。 （置富产业为21.9%） 香港REITs相关法律 法定形式 信托单位 上市要求 必须上市 最少股东限定 无 资产要求 90%以上资产为收益性资产 对境外资产限制 无 对境外股东限制 无 借款上限 45% 分配下限 90% 的税后受益 •REITs免征税。 •REITs一般通过SPV持有资产，这些SPV 香港资产的收入将被征税。 税收待遇 •REITs分红免税。 •海外收入不受香港税法限制。 分配限制 无 特殊优惠 无资本收益税，境外基金免税 REIT成立时间 2003 年7月成立，2005 年11月第一支REIT上市 市场规模 230亿美元 上市REITs数量 10 •对跨境上市有税率优惠 总体评价 •REITs可以为内部管理或外部管理 案例一越秀REITs香港上市 越秀REITs模式  2005 年12月21 日，香港联交 • 越秀投资注册六家BVI公司， 所挂牌上市 4 个物业转给4 个BVI，然后  上市共发售10亿份基金单位, GCCD BVI将四个子公司的 其中越秀投资持有31.3%,越 股权全部转让给越秀Reits 秀集团持有0.8%,其余67.9% • REITs以物业为支撑, 向社会 为社会公众份额。以发行价 发行基金份额募集资金, 并 每份3.075港元计,REITs在市 交由资产管理公司管理运 场中共募集资金约20亿港元。 作, 资金信托人托管。  白马大厦、财富广场、城建 • 资产管理公司、物业租赁 大厦和维多利亚广场等四个 代理公司和顾问公司,都是 国内优质物业 由越秀控制的子公司 案例二春泉REITs香港上市 春泉REITs模式  2013 年12月5 日，春泉产业信托 • 春泉产业信托100%持股RCA01公 （01426）在港交所上市，由瑞士 司，再通过该公司持有上述项目 信贷担任独家全球协调人和上市代