深圳壹个广告_弘宇琉森堡传播沟通案2016-152页.pdf

中 国 新 鲜 想 法 提 供 商 弘宇琉森堡 传播沟通案 2016.3.31 深圳壹个广告 营销任务 销售任务 4.5个亿 别墅：30余套 42-44栋：大平层90套 59-61栋：大平层240套 102-130㎡高层 180套 重点货源为大平层 今日提报三大板块 1 现状与压力 2 机会检视 3 解决之道 项目概况 占 地：300亩 建 面：24万方高档住宅、20余万方商业综合体 产品类别：别墅、平层、商业 配 套：大型购物中心、半山私家会所、甲级写字楼、超星级酒店、 南明小学、国际双语幼儿园 现状与压力 A 市场+区域 B 竞争关系 C 客户分析 D 产品机会 A 贵阳市场大势 壹 现状与压力 1 贵阳楼市处于供过于求， 存在与大品牌大体量项目竞争 （未来方舟花果园尾期) • 大势 刚需供给市场 全城走低价倾销策略 • 项目整盘走改善高端产品 塔尖成交有限。 B 竞争关系 壹 现状与压力 中天未来方舟 乐湾国际 中铁国际旅游度假区 保利公园2010 【中天未来方舟】 位置： 贵阳市老城区东部的云岩区渔安安井片区， 总占地9.53平方公里，建面720万方超级巨无霸。 产品： 主力产品产品：118-121㎡3房2厅1卫 197-203 4房三厅（复试） 价格：5-5.5K 优势 ： 贵州房企龙头品牌、 地标类型建筑群、极高的项目地展示面 【乐湾国际城】 位置：乌当区情人谷月亮河畔 产品：双拼别墅、高层、 小高层 高层面积102-200平米㎡ 价格：高层4K 独栋别墅1w起 优势：项目展示具有打动力、入门别墅牵引 价格优势 【保利公园2010】 位置：乌当航天大道中段 产品：330-660平米翡丽云邸庄园别墅 价位：1.2w 优势：品牌、容积率底仅为0.6 绿化率高达78% 资源丰富（一山二湖十公园） 劣势：总价偏高、地段偏远 【中铁-国际生态城 白晶九号】 位置：南明 龙洞堡 产品：89-532㎡合院、联排、独栋 价位：别墅7K起 优势：户型选择面广 价格、500强品牌 劣势：偏远、生活配套没跟上 小结： 1 项目与竞品比对，品牌知名度需要强化 2 在规模、价格上不占明显的优势 3 高赠送面积大平层则是市场少有的 4 南明区-区位是客户选择琉森堡的关键点 C 客户机会 壹 现状与压力 目标客群： 产品决定了项目的客户群体以改善型客户为主 成交数据表明： 项目主要客户为南明区私营业主、 事业单位、建筑、饮食行业、公务员等。 地缘性很强 需要更多外拓云岩和地州 D 项目机会 壹 现状与压力 城市位置——南明区 ◎贵州省委驻地，是贵州省政治、经济、文化、科技和教育中心 ◎贵阳龙洞堡机场 ◎市图书馆、贵州电视台、贵阳大剧院、甲秀楼、达德书院 真正的城市位置 （不是金阳未来兑现 不是花溪的未来描绘） 立体网路，四通八达 汤巴关路与东二环路的交汇处， ◎10分钟内到达老城中心区域 ◎喷水池直线距离4.6公里 ◎龙洞堡国际机场直线距离6.8公里 10分钟城市配套生活圈 凯宾斯基大酒店+荔星名店+喜来登酒店+ 甲秀楼+南明小学+龙洞堡机场+ 武警医院+贵州警官学院 资源环境——4000亩森林公园 坐拥 “贵阳八景观”之一的国家森林公园， 背靠灯盏山，右拥宝福山护寺，自然生态资源丰富。 别墅+大平层+纯粹产品系 142-180平米大平层： 简约Artdeco建筑风格设计，超大赠送面积，依山而建。 320-380平米西班牙风格别墅 ，低密U型采光设计， 考究用材用料，户户阳光，户户超