楼市调控开启“分类指导”时代.pptx

两会期间，备受业界关注的2014年房地产市场调控思路得以明确。住建部部长姜伟新近日透露今年房地产调控思路倾向于“双向调控”。政府工作报告更是指出，未来将针对不同城市情况分类调控，;增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求。业内人士认为，由于房地产市场掺杂民生、经济、投资等多种复杂因素，因此行政调控手段在2014年仍然不会马上退出。但是，与以往;楼市调控“一刀切”不同的是，未来地方政府在房地产调控上将具有更多自主权。受此影响，6日地产股应声看涨，并带动A股小幅上涨。截至收盘，万科A涨超8%，板块内个股一片普涨，渝开发、荣盛;发展、金科股份等4股涨停。细化 不同城市分类指导全国政协委员、住建部副部长齐骥6日就政府工作报告中有关房地产调控方面的内容做出了权威解释。他指出，现阶段全国房地产市场分化加剧，因此;，未来在调控手段上，将根据各地房地产市场的具体情况进行分类指导，即热点城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，继续执行限购、限贷政策；而对于库存量较高的城市，则要控制住宅用地供;地规模，控制供应结构。针对一些房价持续上涨的热点城市，齐骥表示，这些城市今年1、2月份的数据显示，虽然楼市交易量有所下降，但价格上涨依然明显。从供需来看，仍旧呈现不平衡态势。他说，;对于这类城市，应千方百计增加供应，尤其是中小套型供应。与此同时，为缓解供求不足的矛盾，此类城市仍将继续采取限购、限贷等调控措施。而对于大家所说的“鬼城”、“空城”，齐骥表示，是这类;城市开发密度大、库存量较高造成的。“城市住房可售库存合理区间在月销售量的12-15倍，而超过15个月的，属于较高库存。对于这类城市，要控制住宅用地供地规模，控制供应结构。”事实上，;2014年初，住建部在安排全年房地产调控的工作时，就明确要求北京、上海、广州、深圳四个住房市场供需矛盾较为集中的城市，要继续从严实施限购政策和差别化的信贷政策。同时要求房价下跌的城;市重视消化存量，控制商品房新开发规模，控制预售许可审批进度。对此，业界分析指出，2014年的房地产调控思路更符合不同城市严重分化的现实。一些符合新型城镇化规划方向、刚需和改善型需求;占主导的地方城市，未来在调控政策上有边际改善的可能和空间。另一方面，按照上述原则，目前正在执行的限购政策、对二套及以上住房的限贷、禁贷政策，不会放松。其中北京、上海、广州、深圳执行;政策或将更严格，房地产市场的“去投资化”、“去杠杆化”将是一线城市的调控主流。但是，不排除温州等量价齐跌的城市，出台力度不同的救市措施。全国政协委员、上海市政府参事张泓铭表示，房地;产市场是一个区域性为主、扩散性为辅的市场（极个别的城市又当别论），各地的社会经济发展及由此决定的房地产市场千差万别。他认为，全国“一帖药”的政策无法适应各地的具体情况，在未来的调控;中，必须要有一个大的改变，主要办法就是实行中央和地方的合理分工。张泓铭认为，在房地产市场调控具体操作层面，中央政府的职责主要是明确提出住房发展的指导思想，提出指导性的全国住房发展中;长期规划和结构要求等。除此之外，对于地方权力，应明确规定允许地方政府在特殊条件下采取行政手段的种类，以及地方政府主动调控住房市场的权限。在张泓铭看来，除了严重的全国性房地产普遍问题;，中央政府应不再实施全国统一的房地产调控举措。简言之，中央只提出房地产市场调控目标，并提供调控条件，但不喊调控口令。“至多，在需要时向特定的地方发出调控行动的提醒或提示”。弱化 行;政手段或逐渐减少事实上，弱化行政手段在此次住建部主导的房地产市场总体调控思路中已经有所体现。其中，最为明显之处是，不再强制要求地方政府制定并公布当年度的房价控制目标，而是强调房地产;市场的稳定、房地产调控政策的稳定性和连续性两个方面。此外，以前频繁使用的“遏制房价过快上涨”也被“稳控房价”代替。业内人士认为，住建部这一思路的变化，可能会使地方政府逐步减少行政性;手段对当地房地产市场的干预。部分价格较高的楼盘的审批，可能在未来出现一定的松动。但房价上涨压力较大的地方，则可能会采用新的政策性住房产品来对冲房价上涨的压力。以北京为例，2014年;以来，北京“限价令”正在逐渐弱化。2013年，为了抑制房价的过快涨幅，北京一度施行严格的“限价令”措施，要求开发商对商品住宅的预售报价不能高于同等项目以往的成交价格，否则将难以获得;项目预售许可证。而2014年以来，北京楼市入市的项目已经逐渐摆脱“限价令”的束缚，许多新项目在报价上均有不同程度上涨。与不再强制要求地方政府制定房价控制目标相呼应的，还有“房产税试;点扩围”的暂缓。来自两会的信息显示，全国人大将启动房地产税的立法工作。中国房地产信息集团（CRIC）研究中心研究员杨科伟据此分析，房地产税是一个内涵很丰富的集合概念，既有开发环节的