温泉板块功能综合报告Word 文档.docVIP

中国.西安日月湾国际温泉旅游度假景区 温泉板块项目综合报告（建议稿） 一、市场导向及客户诉求 (一) 温泉走向“综合开发时代”是市场的必然选择 经过10余年的开发经营，中国温泉已经实现产业化发展，并成为中国多元化休闲产业的龙头——全国涌现出来的一大批成功的温泉度假村、温泉小镇和温泉新城表明：温泉对于休闲产业的聚集效应和对于区域经济的有力带动已经得到开发商和各地政府的高度认可。 随着旅游业成为国家战略性支柱产业和中国休闲度假产业的进一步发展，加之旅游经济与地产资本的双重驱动，诸多专家判断：温泉仍将是未来休闲度假开发的超级热门。 温泉将从“单一利用时代”走向“综合开发时代”，这是市场的必然选择，其原因主要表现为两个方面： 其一，从土地开发角度来看，大型温泉度假村的开发需要大规模的资金投入，单一开发温泉泡浴产品显然无法实现快速回报与土地开发价值的最大化，温泉和地产的互动已是必然选择，加之温泉本身所具有的养生与休闲的双重价值，“休闲养生地产”的概念能有力提升地产的附加值、增加开发回报，因此必然要结合地产的开发。 其二，从消费需求角度来看，富裕起来的人们对于温泉的消费需求，已经不局限于“单一泡浴”的层面，而是要求能够满足其对于“保健疗养、运动游乐、商务会议、休闲度假”等全方位、多层次、综合性的休闲消费需求，导致功能单一的温泉度假村将逐步丧失在市场上的竞争力，亟待改造升级，这也直接加快了温泉从“单一利用”走向“综合开发”的进程。 (二) 客户群对温泉综合项目的目标是“温泉休闲综合体” 客户群对温泉综合项目的目标，实际上是以温泉休闲为基础、、以健康养生为核心、以运动娱乐为辅助，以会议度假酒店为重点的“温泉休闲综合体”。从功能业态上看，“温泉休闲综合体”主要包括“温泉休闲中心、会议度假酒店、休闲商业街区、运动游乐项目和温泉养生、度假旅游地产”五大核心功能板块。 本项目温泉板块建设模式建议 (一) 创新打造特色“温泉休闲综合体”的模式： 1、以“土地综合开发”为导向，理清功能关系： 温泉综合开发的核心实质，是围绕温泉资源的特性，处理好旅游（温泉、酒店、休闲）和地产（休闲旅游商业地产、养生居住地产）之间的关系。据此，“温泉休闲综合体”的开发，必须理清旅游板块、地产板块和温泉资源之间的特定关系，进行全局性、系统性、综合性的开发。 以“休闲产业整合”为手段，形成功能聚集： 以综合发展为方向，以“温泉休闲综合体”多元化产业体系的支撑（如养生产业；会议产业；房地产业；运动游乐产业；温泉农业产业）利用温泉对于产业体系的聚集效应，面向市场需求，整合资源，形成功能聚集与产业体系，构建温泉产业聚集区。以衍生化发展为方向，打造复合型温泉。 以“温泉养生地产”为核心，创造利润中心。 作为土地综合开发的核心与快速回收投资的载体，“休闲养生地产”是“温泉休闲综合体”开发的关键所在，应成为精心打造的对象，主要有三类： (、第一类是作为第二居所的“住宅型物业”。销售完毕之后即完成开发，以公寓或洋房为主，不建议温泉入户，公共的温泉中心只作为配套来使用，可以给予年票的优惠或俱乐部会员卡模式来运作。 (、第二类是作为可以返租的“度假型物业”。建议温泉入户，以温泉汤屋和温泉别院为主，（大约200--500平米），为院落式别墅，兼具泡浴功能、会议功能，娱乐功能、厨房功能，面向企业小型团体或家族度假，可以容纳10~40人；温泉大宅，作为真正的高端温泉度假物业，面向私营企业主、企业高级管理层等市场。 (、第三类是以温泉为特色的休闲商业街。以民俗产品、养生物品专卖店、商超、便利店为核心业态，此类物业可以结合温泉，也可以独立开发，但是要注重与温泉区的配合。 “温泉养生地产”的开发运作，主要注重三个方面： A、温泉综合价值的大力彰显。从主题概念和功能特色上，要突出温泉地产、养生地产、休闲地产的特征，提升地产的附加值。 B、与温泉休闲、会议度假酒店的充分结合。要结合度假、会议经营，形成对产权式度假物业的返租结构，实现物业价值的最大化利用。 C、对整体开发节奏的把握。本项目位于城郊乡村结合部，全面开花是不现实的，应随着项目开发经营的深入，必将带动区域价值的提升，从而进一步推动地产价值的提升，从而为获取土地升值效应带来的高额回报创造基础。因此， 4、以“温泉生活方式”为目标，实现品牌突破 温泉生活方式，是“温泉休闲综合体”的目标，是通过规模化的优势和差异化的产品，构建出多元的功能结构，营造出良好的休闲环境，创造全新的温泉文化，最终形成一种全新的温泉生活方式，让游客充分享受到温泉休闲养生的乐趣。 如果能够成功创造出一种全新的“温泉生活方式”，“温泉休闲综合体”将从项目开发的层面上升到品牌塑造的层面，在提高市场竞争力的同时，为项目进行品牌的连锁拓展运营创造可能。通过温泉生活方式