1949----2009中国经济发展与房地产业发展的历史分析.docVIP

1949～2010年中国城市房地产的变革与发展研究 武力 肖翔 1949年新中国建立前,城市房地产是由市场为主进行资源配置调节的，随着城市化的推进也取得了一定的发展。但抗战胜利后,由于房屋停建和受战争破坏减少以及人口增加，城市住房奇缺，房租不断提高，各种名目的加租不胜枚举。这使得租赁关系十分紧张，二房东、三房东现象普遍存在。以当时的经济中心上海为例，1937年以前，上海高层建筑的兴建正值高潮，而30年代末至40年代末，10年竟没一幢10层以上的高层建筑出现。外商自1937年抗战后就没有建过一幢像样的房屋，华商地产公司建造的一批分宅出售的房屋大部分也为旧式里弄，而且这一时期建房的质量比起抗战前明显下降，由于多年失修，解放时不少房屋破损严重。到1949年10月新中国建立前，中国房地产业已基本处于奄奄一息的衰落状态。从住房的分配上来看，旧中国也存在严重不均的情况。在当时通货膨胀严重的条件下，1946年以后，有些巨贾富商转向投资兴建花园住宅。与此同时大量的劳动人民生活在棚户区，生活和卫生条件极为恶劣。 1949年,我国城市人均居住面积仅为4.5平方米。新中国建立后,为了维护社会稳定、提高工人生产积极性，在1949～1952年的三年恢复时期,政府投资为国营企业的职工兴建了一些住宅,在上海,北京建成了一批工人新村,一般2～3层，平均每人居住面积约4平方米,并配备了一批公共建筑. 使一大批劳动者告别了“龙须沟”、“滚地龙”等低矮、潮湿的简易房屋和棚户 ,初步改善了居住条件。1953～1957 年第一个五年计划时期 ,随着重点工业项目的兴建,尤其是在新兴工业城市，陆续建成了一大批国营企事业职工住宅。这个时期的住宅一般是按人均居住面积9平方米设计,但是这个标准超过了当时国家经济承受能力。受条件所限,这些住宅区大部分仅解决了基本的居住问题,配套服务设施很不完善,美观也难以顾及。 而这一阶段伴随着民主革命和社会主义改造的推进，城市房地产业也逐步走向国有化。新中国成立之初，根据《中国人民政治协商会议共同纲领》，中央政府于1949年颁布了《公房公产统一管理的决定》，对属于国民党政府以及地主、官僚资产阶级、反革命分子、战犯、汉奸的房产分别采取了接管、没收、征收、征用的政策。1953年我国开始向社会主义过渡之后，属于私人出租部分的房地产业纳入社会主义改造的范畴。1956年初，中共中央转批中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》。《意见》认为，当前城市房屋私人占有与社会主义建设之间的矛盾正变得日益尖锐。“对城市私人房屋通过采用国家经租、公私合营等方式，对城市房屋占有者用类似赎买的办法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步地改变他们的所有制”，“在当前城市社会改造的高潮中，争取在一两年内完成这一任务，这是完全可以做到的。” （二)1957～1978年优先重工业发展战略与房地产业的抑制。 1956年社会主义改造的基本完成，标志着单一国有制和计划经济体制的确立，从而不仅使得生产资料的生产纳入国家计划管理，就是生活资料的生产和消费也被纳入国家计划管理，尤其是城市居民的住房建设。从1957到1978年的22年间，在优先发展重工业和高积累下政策下，在“短缺”的条件下，国家要将有限的资源尽可能多地投入到生产领域，而对城市的非生产性投资（如城市公用设施和职工住宅投资）则尽可能压缩，以保证生产性投资的资金和物资供应。但为了维持社会稳定和调动城市职工的积极性，国家又必须解决城市居民的住房问题，保障城市居民的最低的住房条件。因此除了在中小城市鼓励企事业单位和职工共同集资甚至个人建房外，主要是通过低水平的平均分配方法，来缓解居民住房总量不足浴人口增加的矛盾，这个时期，城市居民住房人均水平低和分配相对公平，成为当时城市住房的两大特点。 从住房投资的角度来看，我国在1953年曾上升到12%，但是从此下降，长期保持在8%以下。而1958、1959、1967与1970年曾一度下降到4%以下（参加表1）。而对住宅的需求在我国却是逐年增大的，一方面工业化过程中，农村劳动力（以及家属）涌入城市；另一方面随着时间推移，城市人口自身增加，这都带来了我国住宅供求关系的紧张。虽然为了集中力量推进工业化，政府采取了抑制城市化使得工业化与城市化并没有同步进行。但是我国城镇人口比重仍然从1949年的10.6%上升到1978年的17.9%。而政府为了将更多资源投入生产领域,不得不压低住宅的投资。 表1 1950～1978年基本建设中投资结构变化情况 年份 基本建设投资总额 生产性建设 非生产性建设 住宅投资 非生产性投资占投资比重 住宅投资占投资总额比重 城市人口数量 1950 11.34 7.3