珠海别墅市场分析.docVIP

珠海豪宅市场发展情况 1、珠海豪宅布局图（2009－2014年） 界定标准： 销售价格在市区预购均价的1.5倍及以上的非普通住宅。具备资源优势，占有地段、景观资源或再生资源的明显优势。品牌度及市场的认可度高的项目。 供销情况： 预计目前在售豪宅将在2011年底基本消化完毕，新增豪宅将在2011年集中面市。上市豪宅以城中别墅产品及高端综合体商业居住物业、近郊大型度假别墅为主。 各类型豪宅产品对比分析 产品类别 代表项目 特性 城中别墅产品 天上人间 外界环境欠纯粹 高端综合体商住物业 仁恒滨海中心，万科珠宾，格力海岸，中信湾 密度高，多种干扰 近郊大型度假别墅 电力白藤头 休闲氛围，再生景观 独占型海景高密度物业 海逸山庄、淇澳项目 密度高 果岭别墅 本项目 兼有多种豪宅物业的优势 市场缺少可替代项目的独栋别墅豪宅产品，项目具有独占性、近郊性特征，未来的地段价值预期高，但有待近2－3年的市场培育。 除本项目以外，在2014年以前，预计独栋的真别墅产品供应基本空缺。 2、珠海别墅市场发展概述 在珠海第一轮西部开发热潮时期，别墅这种产品形态即出现在珠海市场上，不过那时候的“别墅”主要以东北、西北等区域的投资客为主，1998年，高尔夫山庄在珠海成功推出的别墅项目，开始真正激发出珠海别墅市场的潜力。直到2009年，珠海别墅类产品在10余年间经历了数个阶段： 一开始以独栋为主的产品,只针对金字塔顶少数人和外销； 2007年华发世纪城一期“四季半岛”TOWNHOUSE的风光无限，珠海别墅开发上到一个新的档次； 其后外来品牌开发商在珠海开发的类别墅产品开始开花结果，经济型别墅开始大行其道，别墅产品形式不断创新。 各阶段珠海别墅市场发展一览 阶段 （主要年份） 供应片区 主要项目 产品形态 主力客户群 基本特征 第一阶段 1998-2000年 唐家湾、吉大（零散开发） 绿洋山庄、高尔夫山庄、聚龙溪山庄及大盘产品混杂的海怡湾畔、旭日湾 独栋为主 港澳的外销市场及本地的先富阶层 满足塔尖人群： □前期以独栋为主，后有联排陆续入市； □别墅发展初期，客户对物管、环境都没有太多挑剔 第二阶段 2006-2007年 西区依赖规模与自然资源发展迅速 东方墅、明月湾 双拼、联排、叠拼 企业主 “5＋2”需求盛行 □其中东方墅以徽派特色，开珠海中式别墅风气之先； □“别墅”也可以是人的第二居所，5天繁忙在红尘，2天居住在山明水秀处，才是惬意的生活方式； 第三阶段 2007年 南湾板块 华发世纪城一期 “四季半岛 双拼、联排、叠拼 港澳客，本地企业主、中产金领， 主城区项目升级 □以华发世纪城一期 “四季半岛”为标志，无论是景观营造还是产品创新，珠海本土别墅开发水平开始攀上一个新的台阶； □客户呈现多元化 第四阶段 2008-2009年 新香洲、海岸沿线、前山 时代廊桥、映晖湾、明月山溪、山海一品墅等项目 叠拼、创新联排 精英中产阶层 回归中产向往 □市场调整期，投资客减少，自住需求成主流； □客户挑剔，要求优质环境、创新产品、优质物管、社区品牌形象，又要求总价控制； □土地“限墅”加上非别墅用地报建有层数要求等原因，叠拼、创新联排等产品成为潮流 数据来源：《珠海特区报》2009-4-2《别墅销售回暖 珠海楼市高端产品多元化质变》 备注：2006年12月，国土资源部等部委联合发布实施2006年版《禁止用地项目目录》，在新版目录中，别墅、高尔夫球场、赛马场等项目用地被明令禁止。随着已批的别墅用地消耗，在国家没有开禁的情况下，独立别墅的价格完全可能翻倍。 3、2009年别墅市场分析 3.1、供应特征分析 别墅、类别墅项目整体货量约507套 珠海市2009年别墅产品供应量较少，仅507套，且较大部分集中在斗门的华发水郡。 以联排别墅供应为主，独栋别墅供应量稀少 独栋别墅供应仅169套，约占33%。而供应纯独栋别墅的楼盘为零。 两大板块开发最为活跃 唐家板块、斗门板块是别墅开发的活跃板块。 别墅产品户型面积普遍一致，缺少500平方米以上户型面积的独栋别墅供应 独立别墅户型面积普遍为300-500平方米，连排别墅面积普遍为200-300平方米。 2009年主要别墅项目列表 区域 项目 独立别墅 TOWNHOUSE 套数合计 面积 套 面积 套 唐家 凤凰山一号 300-380 42 270 45 87 龙腾湾 300-500 55 250左右 42 97 新香洲 明月山溪 --- --- 260-360 81 81 南屏 华发新城五期联排 --- --- 240-290 54 54 斗门 华发水郡 333-504 72 189-297 116 188 3.2、销售价格 别墅产品由于地段、资源乃至产品类型的差别，销售价格相差