2015年成都区域商铺、公寓市场分析及项目定位营销方案(上）.pptVIP

成都区域商铺、公寓市场分析及项目定位营销方案 （上） Part1 市场环境分析 Part2 定位方向探讨 Part3 定位方向营销落地 Part1 市场环境分析 Part2 定位方向探讨 Part3 定位方向营销落地 宏观政策环境 商铺市场分析 公寓市场分析 2月4日晚间，央行宣布下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是自2012年5月以来第一次普降存款准备金率。央行本轮降准可释放6000亿元左右流动性。 宏观政策环境 2015年1月，人民币汇率持续走低，央行宣布下调金融机构人民币存款准备金率； 但在2014年底，部分商业银行除底铺外，叫停商业贷款；同时对贷款资质评估审核较严格；货币政策未来预测定向宽松，但对商业地产仍保持按揭贷款政策仍趋于“谨慎”的态度； 2014年12月以后恢复商业贷款， 但首付至少6成，利率上浮20~25%，且需报省分行审批。 目前办公楼和公寓物业都不能贷款，只有一楼底铺可贷； 利好政策 利空政策 商铺市场分析 成都市历年商业市场销售情况分析 424.36 59.80 133.55 400 200 0 600 800 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 新增供应（万平） 销售备案（万平） 存量（万平） 2010-2014年成都主城区商铺供销存年度走势分析（备案） 主城区成交60万方，同比下滑13%，成交均价同比上涨22%； 可见，历年商铺市场需求稳定，但供大于求越来越明显，今年整体呈现严重的供大于求态势（主城区存销比为7，属于库存严重，泡沫过大） 2010-2014年成都主城区商铺供销价季度走势分析（备案口径下） 0 30000 20000 10000 40000 0 50 40 30 20 10 60 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 新增供应（万平） 销售备案（万平） 成交均价(元/㎡) 线性 (成交均价(元/㎡)) 50000 40000 30000 20000 10000 0 60000 140 120 100 80 60 40 20 0 160 新增供应（万平） 销售备案（万平） 存量（万平） 成交均价(元/㎡) 今年高新区商铺供销量依然位居首位，以新都、温江为代表的近郊商业市场也较为活跃。 区域对比 0 200 50以下 50-70 70-90 90-110 110-130 130-150 150-170 170-200 200-250 250-300 300-400 400-500 500以上 新增供应（万平） 销售备案（万平） 存量（万平） 18.2% 24.8% 22.2% 17.2% 21.4% 40% 20% 0% 60% 100% 80% 9.1% 9.8% 15.2% 2010年 7.3% 12.0% 13.1% 2011年 8.4% 12.3% 11.0% 2012年 9.7% 14.7% 14.2% 2013年 10.2% 13.0% 18.0% 2014年 500以上 400-500 300-400 250-300 200-250 170-200 150-170 130-150 110-130 90-110 70-90 50-70 50以下 2014年大成都商铺各面积段销量占比对比分析（备案口径下） 2014年大成都商铺各面积段供销存对比分析（备案口径下） 500㎡以上的大型商铺一直占据主力，90㎡以下面积去化占比持续提升，其中50㎡以下小商铺表现良好 产品面积段 大源板块供销严重失衡，库存高企，今年存量已高达58万方，去化压力大，而温江城区与顺江村板块新增量大、去化水平一般，因此存量也在30万方以上 2014年成都商铺存量板块热度图 区域市场竞争环境分析（1） 峰度天下 天合凯旋南城 哥谭 绿地之窗 复城 国际 两江国际 大源中央公园 润莱金座 星宸国际 世龙广场 IMC国际广场 汇锦城 盛邦街 嘉悦汇 天府二街 蜀都中心二期 新城国际广场 清凤时代城 航天城上城 香月湖 天府大道 剑南大道 益州大道 银泰城悦坊 鹭洲汇 周边竞品分布情况：1.5公里半径内，在售项目10个以上，未来一年左右预计入市项目9个左右； 中环岛 天悦府 天香 在售项目 预售项目 中央鹭洲 一品境界 万科 区域市场竞争环境分析（2） 不完全统计，未来存量将高达28万㎡以上，竞争压力持续加大； ?