合同格式条款提供方的合理提示义务.docx

格式条款提供方的合理提示义务与格式条款效力的认定 在近几年的二手房买卖纠纷案件中，由房产中介公司自拟的格式合同而引发的纷争占有较大比例，如何认定格式条款的效力，对案件的审理有很大影响。 [裁判要旨]? 合同法第四百一十条规定，委托合同中的任何一方都可以随时解除合同。从委托合同、居间合同相关法律规定的关系来看，应认定居间合同双方当事人亦有权随时解除合同。而居间人提供的格式条款规定“委托期内，委托人不得擅自取消该委托”，则显然加重了委托人的责任，排除了委托人的主要权利；从形式上看，该条款与其余条款完全相同，无任何特别标识，不能足以引起对方注意，故居间人未尽到合同法第三十九条第一款规定的合理提示义务。因此，根据最高人民法院《关于适用{中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第10条的规定，该条款为无效格式条款。 [案情] 上诉人(原审被告)：邹受恩。 被上诉人(原审原告)：上海吴和派纳房地产经纪有限公司(以下简称吴和派纳公司)。 一审查明：吴和派纳公司与邹受恩于2008年11月10日签订独家销售委托书一份，约定邹受恩独家委托吴和派纳公司出售邹受恩所有的位于上海市徐家汇路某号房产，房屋出售总价为人民币303万元(合同3-1-A款)；如购买方之购房意向条件达成或优于邹受恩委托条件，则吴和派纳公司可收取意向金，且邹受恩在得到吴和派纳公司已收意向金通知后2日内，应至吴和派纳公司处取回意向金并在意向金协议上加签姓名(合同3-4款)；协议委托期及期满后3个月内，无论邹受恩以何种途径与吴和派纳公司的客户成交，邹受恩均须支付吴和派纳公司中介服务佣金(合同4-1款)；独家委托期内，邹受恩不得擅自取消该项委托(合同4-3款)；邹受恩违反约定之义务，或在委托期内存在任何反悔不再出售等行为，导致吴和派纳公司介绍之买房客户无法按时与其成交，均属邹受恩违约，此时邹受恩须按委托出售总价1％支付违约金，以解除双方之承诺(合同9-2款)。邹受恩出具的委托书复印件显示，双方当事人签约时所约定之委托期限至2008年12月31日止。而吴和派纳公司出具的委托书原件中，委托期限为自2008年11月10日至出售完为止，但该项书写内容字样与合同其他书写部分内容字样不同，系非同一人所书写。 2008年11月13日，邹受恩以手机短信形式告知吴和派纳公司经理，其拟解除售房之委托。同日，吴和派纳公司经理回复短信表示其已收到邹受恩解除委托之短信。吴和派纳公司于签约当月及次月以手机短信及书面通知形式告知邹受恩其已寻得合适之买方客户，并要求邹受恩至吴和派纳公司处办理相关售房事宜。邹受恩称其不愿再出售房产，对此予以拒绝。后吴和派纳公司向法院提起诉讼，称邹受恩违反了委托书中独家委托期内，委托方不得擅自取消该项委托条款之约定，要求邹受恩按约支付违约金人民币30300元。 [审判] 上海市卢湾区人民法院经审理认为，吴和派纳公司与邹受恩所签委托书系双方的真实意思表示，其内容并未违反国家强制性法律规定，该合同具有法律效力，吴和派纳公司与邹受恩应恪守合同约定之义务。对于委托期限问题，由于吴和派纳公司提供的委托书原件中，委托期限内容与合同其他内容非同一人所书写，可依法推定为系在合同其他填写内容完成后再行添加的内容，而签约双方并未在该项新增条款处再行签字以确认其内容之真实性，故对吴和派纳公司所称委托期限至系争房屋售出为止不予认可。但根据邹受恩的辩称意见，可认定至少在2008年11月10日至同年12月31日时段内，邹受恩确认其独家委托吴和派纳公司出售系争房屋。在该委托期限内，吴和派纳公司依约寻找客户、通知邹受恩签收相关费用并要求其办理售房事宜，而邹受恩却以具体行为明确表示拒绝吴和派纳公司继续为其办理售房事宜，显然违反了委托书第4条第3款。按照双方在委托书第9条第2款中的约定，如邹受恩在委托期限内存在该条所述之违约行为，则邹受恩须按系争房屋委托出售总价的1％支付违约金。系争房屋委托出售总价为人民币303万元，由此，判决：邹受恩支付吴和派纳公司违约金人民币30300元。 宣判后，邹受恩不服一审判决，提起上诉。称：本案系居间合同，原审定性错误。吴和派纳公司关于违约金的诉请不能成立，因其未按规定指派有经纪人资质的人员提供居间服务，且其称已为邹受恩寻找合意之客户纯属虚构，吴和派纳公司的行为已构成违约。吴和派纳公司主张违约金所依据的委托书第4条第3条款和第9条第2条款均属无效的格式条款，且吴和派纳公司未采取合理的方式提请邹受恩注意免除或限制其责任的条款。故请求二审撤销原判，改判驳回吴和派纳公司原审的诉讼请求。 二审经审理查明，一审法院认定的事实属实。另查明，吴和派纳公司在2008年11月13日接到邹受恩拟解除售房委托的短信后，所回复邹受恩的短信中未提及其已收取购买方10万元意向金之情况；在2008年11月21日向邹受恩所