德厚香榭锦城项目提报7月30日.ppt

; 合力易扬公司很荣幸能够为德厚地产公司进行项目的整合研究，本次服务最终要达到的目的，是根据项目地块特征、区域规划前景、周边市场发展趋势、市场需求水平、可比物业分析、本项目产品建议、整盘营销思路等综合分析，得出该项目未来发展成功的操作模式及营销思路，预测该项目最终盈利水平。为贵司提供项目整盘操作的可行性借鉴。 我们对于本项目整体思考的同时，更希望依据开发公司的要求，在市场、竞争对手、策划创意的延伸及推盘思路的整体把控上，着重进行阐述。 作为一个以住宅形态为主的多居住形态大盘，不能孤立的单纯从项目所处的区域来考虑，更必须要注重其对人们生活内涵提升的把控，因此—— 基于市场，跳出市场，从更广的视野来分析，以期对项目的后续发展及后续销售过程中更深程度的引领给予指导与开拓。;这是一块充满活力的土地 这里将是常州未来环境最好、交通最捷、人气最旺的核心居住区域之一 常州迅速发展，人们的生活日新月异 我们的项目就立足于这里 在市场的角逐者中 面对这块宝地，我们该怎样思考？ 最终如何实现最大的收益？ ; 项目思路篇;一个都市生活新中心即将崛起，人们的生活喜好及起居习惯或将改变……;以城为源 重塑西门形象 以市为根 整合城西资源 以路为脉 贯通八方物流 以人为本 拓展理想人居 根据常州总体规划中“拓展南北、发展东西”的战略布局，城西将成为城市的副中心区域，整体环境的改善、道路的畅通将极大的提升城西的居住价值。而我们的项目正立于区域中心，具有极大的升值潜力。; 机遇——项目的机遇在于利用改善中的城西新居住格局优势，融入全新优质生活圈，体验常州居住格局扩容的改进和升级，进而达到生活完美感受之未来。 目标——跳出区域住宅市场竞争之格局，使本项目差异化、区域外延化，生活感受接轨长三角，体现国际化！ 区域新感觉、常州新人居，一个新居住中心就此崛起。 ;以完美生活的名义， 打造常州新居家梦想之“优悦”空间; 定义 新生活理想之完美主义;解析—新生活理想之完美主义;新生活理想之核心灵魂 自由、和谐、人文、共享 ;自由;和谐;人文;共享;感受到生活的温度，但我们准备好了么……; 地形分析篇;项目所在位置;总建面积：33.72万平方米 占地面积：12.87万平方米 土地性质:住宅、商业用地 容积率：2.56 建筑密度：46.8% 绿化率：大于30%;北;配套设施描述;交通概况;中吴大道：龙城未来“金腰带” 今年实施的中吴大道城市化改造工程，西起钟楼开发区的玉龙南路，东至新运河天宁大桥，全长17.85公里，是城市Ⅰ级主干道。改造后的大道将改变原道路断面狭窄、路况差、交通混乱的状况，完善路网格局，提高道路通行能力，满足地块开发后的交通出行需求；其中高架二期也将在中吴大道设置上下出入口，且城市规划地铁4号线从下通过（预计2050年开工） ，届时本项目区域将成为空中、地上、地下三位立体交通 。 京杭大运河-清水工程 2005年底，常州市市委、市政府发起了一项“清水工程”，该工程计划从2006年起花三年时间对常州市河的污染进行大力整治，使常州早日重现“水乡常州”的风采根据规划，城西地区的徐家浜、南运河及盛家浜也列为政府本次工程的水环境整治范围。相信本项目未来也将是“清水工程”最大的受益者之一。 ;我们项目所处的一个区域环境（京杭大运河、中吴大道、荆川公园）对项目的发展定位起着至关重要的作用，因此详细地分析区域的规划、考量未来区域发展前景是我们项目发展定位必须重点研究的环节。;Strength;基于项目目前去化存在的劣势和威胁，我们如何将这些劣势和威胁进行规避？;经济指标; 房地产市场发展潜力研究;发展阶段;图：常州市历年固定资产投资占GDP总量情况 单位：亿元;行业与经济匹配;增长方式：长期以第二产业的增长拉动经济发展。根据常州未来产业规划，今后的支柱产业仍将是以劳动密集型企业为主。 ;表：常州市08年各物业供求情况 单位：万㎡ ;图：常州人口变动情况 单位：万人;表：08年常州市与周边城市均价比较 单位：元/㎡;表：07-09年常州市整体土地供应情况 ;行业研究结论; 整体市场现状研究;总体市场现状表现为供过于求，2006、2007年供求关系失衡,至2008年有所缓和，2009年又表现为供不应求； 需求方面，常州市近几年市场需求出现了持续性增长态势，自05年以来，增幅稳定在21%以上，07年达到峰值，年去化579万平米， 08年受宏观大势的影响，需求受挫，供应减少。 供应方面，到2008、2009年增速明显放慢，因此也造成了2