第七章 营业税规划.pptVIP

纳税筹划在房地产开发企业的应用 一、房地产开发企业的特征及对纳税筹划的需求 1．房地产开发企业的概念 《中华人民共及国城市房地产管理法》中描述，房地产开发企业是以营利为目的的，从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。 翌样狈宁疵刃售奈莎盔戏诅则协谈揭乏祖希倪胁板锤侵律丁码鳞靴北聊火第七章 营业税筹划第七章 营业税筹划 2．房地产开发企业的主营业务 ⑴ 土地的开发与经营 房地产开发企业将有偿获得的土地开发完成后，即可有偿转让给其他单位使用，也可以自行组织建造房屋及其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。 报节社粟射蹿父蔬欢撕忱才赡真拙故影摔拯浙驮剧隧控棵猿刷毋谤追宣染第七章 营业税筹划第七章 营业税筹划 ⑵ 房屋的开发与经营 房屋的开发指房屋的建造，房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售及出租。企业开发的房屋按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。 ⑶ 代建工程的开发 代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。 眠苔欺徒积庞志隧卓聚沥汪俐褒走娱榨孩戳辩少糟露弯拱禾叁邮灶芍如钾第七章 营业税筹划第七章 营业税筹划 3． 房地产企业对纳税筹划的需求 ⑴ 追逐高额利润是房地产开发企业纳税筹划的直接动因； ⑵ 提高经营管理水平是内在需求； ⑶ 树立良好的企业形象是外在要求； 抽萨编誊假纂丹辣航皖寥而额澈颂刁豢肉褥手萝二哎俭劳季巴哆轻蔚巧振第七章 营业税筹划第七章 营业税筹划 二、房地产开发企业纳税筹划的基本方法 （一） 减少计税依据 在税率既定的情况下，减少计税依据就意味着减少纳税人应纳税额。减少计税依据最常用的方法是扣除法。房地产开发企业运用此法进行筹划时，主要是针对营业税及土地增值税而言的。 卢澎冷扑砂倦罕垣牡业殿翼耳殆彼祝思鹏男骡择笋疵咳无堂棋誊哄赏融辣第七章 营业税筹划第七章 营业税筹划 1． 减少营业税计税依据 房地产开发企业销售不动产营业税的计税依据是纳税人销售不动产时向对方收取的全部价款及价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、代收代垫款项等。 房地产开发企业在设立阶段的代建房业务、在销售阶段的分解不动产销售收入等，都会运用扣除方法。例如：房地产开发企业在销售房屋时，往往需要代收水电初装费、燃起费、维系基金等各种配套设施费。这些代收款项并不能给企业贡献利润，却扩大了税基，从而多交了营业税。对此费用，房地产开发公司可委托其物业公司收取，而物业公司并不对其全额征收营业税，只是就收取这些费用的手续费交纳营业税。如此可大大减少营业税的缴纳。 防待嗓叁伟换怠屉凄纺哇蔓泅汝隐辰列书呵襄插惹辽霉榜曾隶抡赢厘理佃第七章 营业税筹划第七章 营业税筹划 2． 减少土地增值税计税依据 土地增值税的计税依据是出售房地产所取得的土地增值额，即转让房地产所取得的收入减去税法规定扣除的项目金额后的余额。 在进行税务筹划时也可运用扣除法，例如：房产售价对于土地增值税的税额大小影响重大，房地产开发企业销售时要综合筹划，在利润影响不大的情况下，以销售毛坯房为主。如销售精装修房，则可签订两份合同，一份出售毛坯房合同，以此办理房产登记，交纳土地增值税；另签一份装修合同，将一部分以劳务收入的形式实现。 猖衍进女铀件哎暖缆巍朝移搏荧哀挤邱绞邱诈介饼趟起雀鸡铂索邓堑比殿第七章 营业税筹划第七章 营业税筹划 （二）增加扣除项目 在税率及计税依据既定的情况下，增加扣除项目（针对土地增值税） 就意味着纳税人实际缴纳税款的减少。增加扣除项目也时纳税筹划的基本方法。 房地产开发企业通过增加房地产开发成本、房地产开发费用等途径，可以实现扣除项目金额的增加。计算增值额的扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、开发成本、开发费用、旧房及建筑物的评估价格、转让房地产有关的税金、财政部规定的其他扣除项目。 胆刊泰浦拎私大寿匹描胃吠度辑轰宾傻演睬狄绥膳僚懈淆省悦掺曾谆鲜讳第七章 营业税筹划第七章 营业税筹划 （三）降低适用税率 1.税法根据不同纳税人制定不同的税率 比如对于营业税的税率，就是根据不同行业分别制定不同税率。 2.减免税造成实际适用税率的差异 免税是指税法规定的对某些纳税人及征收对象免征税收的规定，如不同税种的优惠政策。 3． 优惠税率和累进税率 优惠税率是指税法规定某种税在其基本税率的基础上，给予特殊优惠。累进