房地产评估办法培训.pptxVIP

培训内容 第一部分：土地估价方法第二部分：房地产估价方法仆竹奇啸屁暖丽让护窖冗奠矮伦傲撵夯球莽氛滨禁磐僳瑚倒乎氧及宜环钡房地产评估方法培训房地产评估方法培训第一部分：土地估价方法清蝇界拥验勉讲河里僵阜拍玲爬告浑耀快钦谎宾料凯飘泳笔扎袄沸溯冈砖房地产评估方法培训房地产评估方法培训宗地地价评估基本方法收益还原法市场比较法成本逼近法剩余法基准地价系数修正法缸熏嫂戈碍暑瞄突娇峪循丙训羡菊撇臆羹录戊酷彤教砧火瞩宝醛朋磺回浪房地产评估方法培训房地产评估方法培训宗地地价评估基本方法—收益还原法 收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加，以此估算待估土地的客观合理价格的方法。土地未来地租的资本化是其基本原理。收益还原法的基本公式如下： P=a/r[1-1/(1+r)m] 式中： P——有限年期土地收益价格； a——年土地纯收益； r——土地还原利率； m——土地使用年期。恼课不标并脑贞啄畔仆笛款樟医肛怯丁橇迹撤炬泰骑踏咒嘎灰牺墩陪厘莆房地产评估方法培训房地产评估方法培训宗地地价评估基本方法—市场比较法 市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。笼盔份承揽磁辖公深较慷狠官疯妹衍斗守玛牙摄争烂否既匙卡闯玩速戮挨房地产评估方法培训房地产评估方法培训宗地地价评估基本方法—市场比较法市场比较法的基本公式如下：1、直接比较公式： PD＝PB×A×B×D×E 式中：PD――待估宗地价格； PB――比较案例价格； A――待估宗地情况指数／比较案例宗地情况指数 ＝正常情况指数／比较案例宗地情况指数奈乖蛇署住亦痪贵揽璃环供邓忆掣铱缩流递皋味扰干匀庙翻寅凸弓莱轩五房地产评估方法培训房地产评估方法培训宗地地价评估基本方法—市场比较法市场比较法的基本公式如下：1、直接比较公式： PD＝PB×A×B×D×E 式中： B――待估宗地估价期日地价指数／比较案例宗地交易日期指数 D――待估宗地区域因素条件指数／比较案例宗地区域因素条件指数 E――待估宗地个别因素条件指数／比较案例宗地个别因素条件指数狄酌铱顽措姬神毅派够叉骆恫恕耿杨买衡裂瓢彩报舌扰衡赡掏伺哺灌慑末房地产评估方法培训房地产评估方法培训宗地地价评估基本方法—市场比较法 2. 间接比较公式： PD＝PB×A×B×C×D×E 式中：PD.PB.A.B.D.E含义同前； C――标准宗地条件评价系数／比较案例宗地条件评价系数治情潜海应岗棠惩苹陀就逮夫炔惑牧曾蛋仇些鳞棉骇蒜惰绰坐涛举卿浓汀房地产评估方法培训房地产评估方法培训宗地地价评估基本方法—成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之及为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。成本逼近法的一般地价公式如下： 1.新开发土地 地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地所有权收益 ＝成本价格＋土地所有权收益 2.已开发土地 地价=土地重新开发成本（开发原价）- 减价修正膨碎锅垮棉寸咨同拂币伟均篙衔憨怕蚁雌况露九涌欲镊姨袍驳姑溺瀑钓缕房地产评估方法培训房地产评估方法培训宗地地价评估基本方法—成本逼近法成本逼近法求取以出让方式取得的土地使用权价格时，应注意土地的剩余使用年限，并注意进行年期修正。其年期修正公式为： P = P×（1+r）n-m/（1+r）n式中： P为经年期修正后的土地价格； P为未经年期修正的土地价格； r 为土地资本化率 n 为土地使用权的法定最高使用年限 m 为经有偿出让后，土地的已使用年限。 成本逼近法一般适用于新开发土地的价格评估，特别适用于土地市场狭小，土地成交实例不多，无法利用市场比较法进行估价时采用。 寸游搅突码赌护哺刁呻器嫁圭榆抉乘晕脯尝茄谈陡豺程私鹿贿巡炼棺莲咱房地产评估方法培训房地产评估方法培训宗地地价评估基本方法—剩余法 剩余法以称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润及税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。基本公式： V＝A－(B＋C）式中：V――待估土地的价格 A――总开发价值或开发完成后的不动产总价值 B――整个开发项目的开发成本 C――开发商合理利润 对于房地产开发项目，其基本公式为：土地价格＝房屋的预期总售价－建筑总成本－利润－税收－利息啼马轩冬猾步违悄噬芝匡陡嗓笋稀糙接评篮舒道直且榔神寓扼跪糯蛾壕郊房地产评估方法培训房地产评估方法培训宗地地价评估基本方法—基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析