房地产转让制度的若干问题.pdfVIP

研究与探索 SHANGHAlTUDI 面的所有权 ，可 自由转让、处分其 两个价格：评估价格与成交价格。 转让与协议转让两种形式 ，我 国 房地产，其房地产上不存在权利 评估价格应 以基准地价 、标 《合同法》仅规定了协议转让的合 负担 、限制转让或须办理特别审 定地价和各类房屋的重置价格为 同转让方式。《房地产管理法》第 批程序等情形。一般情形的房地 基础 ，参照房地产所在地的市场 四十二条规定，房地产转让时，土 产转让 ，应严格注意把握以下方 价格进行评估确定。基准地价是 地使用权出让合同载明的权利 、 面 ： 指在城市规划区范围内，对现状利 义务随之转移 。因此，房地产转 1．房地产转让合 同 《房地产 用条件下不同级别的土地或者土 让时 ，无需转让人与受让人协议 管理法》规定 ，房地产转让 ，应当 地条件相当的地域，按照商业 、居 转让土地使用权出让合同的权利 签订书面转让合同，合同中应当 住 、工业等用途，分别评估确定的 义务 ，也无需征得土地使用权出 载明土地使用权取得的方式。城《 某一时点上一定年期物权性质的 让人的同意 ，系为土地使用权 出 市房地产转让管理规定》作了相 土地使用权平均价格 。标定地价 让合同的法定转让。 同的规定 ，并进而要求办理房地 是在城市各类建设用地中按一定 三、特殊情形的房地产转让 产权属变更登记时须提交房地产 原则选取标准宗地 ，用地价评估 转让合同。因此 ，房地产转让合 方法定期评估出的一定年期物经 1．商品房预售 ．商品房预售 同应以书面形式成立。 性质的土地使用权价格；标定地 是指房地产开发企业 (以下简称 2．房地一体原则。《房地产管 价是政府公布的一定年期标准宗 “开发企业”)将正在建设 中的房 理法》第三十二条规定，房地产转 地的土地使用权价格，在一定年 屋预先出售给承购人 ，由承购人 让 、抵押时，房屋的所有权和该房 期内是恒定不变的。各类房屋的 支付定金或房价款的行为。实践 屋 占用范围内的土地使用权同时 重置价格 ，应是在价值 日期重新 中，一般将在建的、尚未完成建设 转让 、抵押。此为房地一体原则， 购置全新状况的估价对象的必要 的、不能交付使用的、没取得房屋 即房地产权利人转让其房屋所有 支出，或重新开发、重新建造全新 产权证房屋称为期房 ，房地产开 权的同时，其房屋所在之土地使 状态的估价对象的必要支出及应 发商出售期房即为商品房预售。 用权一并转让 ；在转让其土地使 得利润，具体包括开发成本 、管理 期房正在建设之中，尚未形成一 用权的同时 ，其土地使用权上房 费用 、销售费用、投资利息 、销售 般意义上的房屋 ，此时，尚不能作 屋亦应一并转让；其不得将房屋 税费、开发利润等。 为房屋所有权 的客体 ，即房地产 与房屋所在之土地使用权分割转 房地产转让的成交价格可以 开发商尚未取得房屋的所有权 ， 让 。 高于或低于房地产的评估价格 ， 因此与一般的房地产转让存在不 3．房地产转让价格 《房地产 具体 由双方协商确定。房地产转 同。房地产开发商尚未商品房预 管理法》第三十四条规定：国家实