第一章 不动产与不动产估价1.pptVIP

3.区位因素 区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。房地产区位优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。　　 居住房地产的区位优劣，主要是看其交通、周围环境和景观、公共服务设施完备程度。 例如是坐落在城市还是乡村，是位于城市中心区还是边缘地带，是临街还是不临街，价格会有很大的差异。尤其是城市土地，其价格的高低几乎为区位优劣所左右。 别墅的要求是接近大自然，周围环境和景观良好（如有青山、碧水、蓝天），居于其内又可保证一定的生活私密性。 商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通等。 办公房地产的区位优劣，主要是看其商务氛围、交通等。 工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。 区位因素可以分解为：　 （1）位置：位置包括房地产所处的方位、距离、朝向，当为某幢房屋中的某层、某套时，所处的楼层也是位置因素。房地产移动后发生变化的因素就是区位因素，移动后不变化的，就不是区位因素。　　　 ①方位——分析一宗房地产的方位，先是看该宗房地产在某个较大区域中的位置，其次是看该宗房地产在某个较小区域中的位置，如“山之阳，水之北”　 ②与相关场所的距离。 距离是用于衡量房地产区位好坏最常见、最简单的指标。一宗房地产与重要场所，如市中心、汽车客运站、火车站、机场、码头、政府机关、同行业、工作地、居住地等的远近，对其价格有较大影响。由于工作、居住、就学、购物、就医等的需要，人们通常希望居住地与工作地近一些，同时还要便于就学、购物、就医等。一宗房地产与重要场所的距离越近，价值越高。 ④朝向　　 对于住宅而言，朝向是很重要的位置因素。住宅的朝向主要影响到采光；中国处在北半球，南向是阳光最充足的方位，一般认为“南方为上，东方次之，西又次之，北不良”，因此，住宅最好是坐北朝南。在实际估价中，对住宅的朝向应尽量细化后予以分析，例如分为南北向、南向、东南向、西南向、东西向、东向、西向、东北向、西北向、北向。 ⑤楼层，楼层影响到采光、视野、空气洁净、噪声、室内温度等（容易混淆，楼层属于空间区位。注意区分层高，层高属于实物因素。）　　 住宅楼层，没有电梯的住宅——中间楼层最优，顶层较劣， 有电梯的住宅——一年四季空气中悬浮层之上的楼层最优，三层以下较劣。 商业用房，地上一层租金最高，其他层一般不到一层的60%。 （2）交通条件，交通因素对价格的影响方面： 出入可利用的交通工具、道路状况、交通管制情况、停车方便程度和收费标准等。 开辟新的交通线路，例如开通公共汽车、建成地铁或轻轨，可以改善沿线地区特别是站点周围地区的交通条件，从而会使相关房地产升值。但由于不同类型的房地产对交通的依赖程度也不同，从而受影响的程度不同。从时间上看，开辟新的交通线路对房地产价格的影响主要在立项之后、建成之前，建成之后对房地产的升值作用一般会停止。 对房地产价格有影响的交通管制，主要有在所有时间或某段时间禁止所有车辆或某类车辆通行，实行单行道，禁止掉头、左拐弯等。交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。 （三）外部配套设施　　 对于房地产开发用地，外部基础设施完备状况是特别重要的。对于已建成的房屋特别是住宅，外部公共服务设施完备状况是特别重要的。一般地说，外部配套设施完备，特别是周边有教育质量高的中小学、医疗水平高的医院以及有购物中心、休闲娱乐场所的，房地产价格就高；反之，房地产价格较低。（注意与实物因素中的内部设施的区分） （4）周围环境和景观 大气环境：空气质量的好坏，对人体健康十分重要。房地产所处地区的空气中是否有难闻气味、有害物质和粉尘等，对房地产价格有很大影响。尤其是化工厂、钢铁厂、屠宰厂、酱厂、垃圾站、公共厕所等都可能造成空气污染，因此，凡接近这些地方的房地产价格较低。　　 水文环境：河流、江湖、海洋水景房价值高，但污染价值小　　 声觉环境：汽车、火车、飞机、工厂、人群（如周围是否有农贸市场、中小学）等，都可能形成噪声。对于住宅、旅馆、办公、学校、科研等类房地产来说，噪声大的地方，房地产价格较低；噪声小、安静的地方，房地产价格通常较高。　 视觉环境：房地产周围安放的东西是否杂乱，例如电线杆、广告牌、标示牌等的竖立状态和设计是否美观，建筑物之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目，都会对房地产价格有影响。　　 卫生环境：清洁卫生状况，包括垃圾堆放等情况，对房地产价格也有影响。　　 人文环境：人文环境包括该宗房地产所在地区的声誉、居民特征（如职业、素质）、治安状况（如犯罪率）等。声誉好、居民素质高、生命财产均安全地区的房地产价格必然高于其他地区。　　 此外，绿地率＼容积率＼建筑密度＼建筑间距等也