第五章 土地登记.ppt

地籍管理 第五章 土地登记 第一节 不动产登记制度概述 【例题】 甲拥有一不动产，与乙订立买卖合同，将不动产转让给乙，但尚未办理不动产的变更登记。此时，又有丙来与甲协商欲买甲之不动产，价格比乙高，甲转而准备将不动产卖给丙。丙为交易第三人，现在我们分别来看一下最终结果 1、登记为物权变动之生效要件时 2、在对抗要件主义上来说 不动产登记制度比较 一、不动产登记制度选择 1、契据登记制实行形式审查，因此登记手续十分简便。契据登记对产权变动的有效性不产生任何效果，国家几乎不干预产权关系的变动，因此登记簿不具有公信力。 2、权利登记具有公信力，因此交易安全可以得到有效保护。 3、托仑斯登记制非强制性登记 我国不动产登记制度采行权利登记制度，是国家用以确立或认可不动产所有者或使用者拥有不动产所有权和使用权的一项法律措施。 《物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。未经登记，不发生效力。 【案例】 李先生刚买了一套二手房，交易款项已全部交付原来的业主张先生。此后，李先生搬入新居，入住两周即遇到了前来收楼的陈先生。陈先生称，自己才是房子的新业主，并拿出了刚在前一天办好的房产证。李先生非常困惑：自己早在一个月前就已经交清了房款，比李先生付清房款的时间要早，那是否自己才应该是房产的合法业主呢？ 【案例】 1996年甲将自己的三间私房作价2万元转让给乙，乙略加修缮，居住一年后以4万元的价格转让给丙，丙居住一年后以5万元的价格转让给丁。以上几次转让均未办理私房过户手续。在丁居住其间，房屋所在地被该城市规划为对外经济开发区，该房屋价格涨至20万元，甲、乙、丙、丁就房屋所有权发生争议。该房屋所有权应属于（ ）。A．甲 B．乙 C．丙 D．丁 【案例】 甲公司依法取得某块土地的建设用地使用权并办理报建审批手续后，进行了房屋建设并已经完成了外装修。下列说法中，正确的是( )。 A．甲公司因为办理报建审批手续而取得了房屋所有权 B．甲公司因为事实行为而取得了房屋所有权 C．甲公司因为法律行为而取得了房屋所有权 D．甲公司尚未进行房屋登记，因此未取得房屋所有权 【案例】关于登记的公信 甲欲购买位于某市的一处房产，由于甲不是该市的居民，因此在购买房产时遇到一些不便，甲便要求其弟乙出面购买，由甲出资，并将该房产登记在其弟乙的名下，后甲与当地人丙结婚，甲与乙商议要将该房屋收回，将房屋登记于丙的名下，此时乙提出其实登记所记载的权利人，理应享有该房屋的所有权，而甲则提出该房屋完全是由他出资购买，应当更正登记，双方为此发生争议。 A和B原本是一对情侣，２００8年为结婚两人买了一套房，当时两人各出２０万元付了首付，以后按月偿还按揭贷款。房子由二人按份共有，一人一半，并在公证处予以公证。 ２００9年年底，两人因感情不和而分手，由于房价走低，两人不打算将房出售，而是以每月１０００元的价钱出租给了C。 今年年初，A因急于用钱，在未通知B的情况下，她将自己所有的１／２的房屋份额转让给了C。其后不久，C想将另一半房子也买下，当他找到B时才得知此事。 B认为自己是房子的共有人，A转让的份额自己可以优先购买，但A在没有通知自己的情况下就将房子的另一半卖给了他人。 B诉至法院，想让法院确定A的转让行为无效。 【例题】 甲、乙结婚后购得房屋一套，仅以甲的名义进行了登记。后甲、乙感情不和，甲擅自将房屋以时价出售给不知情的丙。根据《物权法》的规定，下列选项中，正确的是（ ）。 A．买卖合同有效 B．买卖合同无效 【原题】甲、乙结婚后购得房屋一套，仅以甲的名义进行了登记，后甲独自将房屋以时价出售给不知情的丙，并办理了房屋所有权变更登记手续，对此，下列哪一选项是正确的？A.买卖合同有效，房屋所有权未转移B.买卖合同无效，房屋所有权已转移C.买卖合同有效，房屋所有权已转移D.买卖合同无效，房屋所有权未转移 二、不动产登记的法律依据与效力 1、不动产登记上位法律 1）《宪法》1949 年以来经历了四次修订。 2）《民法》也对不动产登记作出了相应的规定。 2、不动产登记基本法律 1）《土地管理法》1986年颁布，标志着对土地的管理开始有法可依。 2）《城市房地产管理法》对有关房地产登记和使用权转让作出了相关规定。 3、不动产登记部门法规 1）《土地登记办法》2008年正式实施 2）《房屋登记办法》因合法建造房屋等实施行为取得房屋所有权的，当事人可以申请房屋所有权初始登记；未经初始登记，登记机构不得办理该房屋