物业管理条与例幻灯片.pptxVIP

物业管理条例 仅供初学者参考 我国的法律体系 1、根本法——《宪法》，制定、修改由2/3全国人大代表同意； 2、法律比如《物权法》，制定、修改由1/2全国人大代表同意； 3、行政法规如《物业管理条例》，由国务院制定并修改； 4、地方法规如《山东省物业管理条例》，由各省、直辖市以及省政府所在的市和国务院批准的较大的市的人民代表大会及其常委会制定并修改，不得与最高法规相冲突。 5、部门规章如《住宅装饰装修管理办法》，由国务院各部、委、总局、局、办、署经国务院批准制定的一种在本部门管辖范围内有效的低层次法律，与地方性法规、自治条例的法律地位是平等的。 6、冲突解决。由于存在普遍性和局部性的问题，在法律的适用上，如果部门规章和地方性法规有冲突，虽然从下位法服从上位法的原则出发，应当优先适用地方法规，但是司法实践中需要提请国务院裁定适用问题。部门规章之间的冲突也需要国务院裁定解决。 目录 第一章：总则； 第二章：业主与业主大会； 第三章：前期物业管理；第四章：物业管理服务； 第五章：物业的使用与维护：第六章：法律责任； 第七章：附则。 第一章 总则 物业的定义：已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地 。 制定物业管理条例的目的：为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。 物业管理的定义：业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 解析：物业管理的选聘方为业主，不是业主大会；服务服务的依据为《物业服务合同》；前期物业管理由建设单位选聘物业服务企业，该阶段属于物业管理。 物业管理活动的政府管理机构：国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 第二章业主及业主大会 业主的定义：房屋所有权人为业主； 解析：通常我们所说的业主其实是物业的使用人，但在履行被选举权时必须是符合此处规定的业主。 业主的权利与义务相对应：接受服务、监督物业企业履行合同，缴纳服务费；提出制定管理规约、业主大会议事规则的建议，遵守规约、规则；参加业主大会、选举监督业委会委员，遵守业主大会、业委会的决定；对物业共用部位、公用设施设备有监督和知情权，遵守共用部位、设施设备的的规章制度；监督专项维修资金的使用，缴纳专项维修资金。 解析：业主的权利与义务是相对应的。业主不可以以放弃权力而不履行义务；物业服务企业的主要收入来自业主的缴纳，物业企业要在物业管理活动中摆正位置，接受业主监督，认真履行合同约定。 第二章业主及业主大会 业主大会的构成：全体业主。 业主大会职责：代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。 解析：业主大会维护的是全体业主的合同权益，当个别业主的行为侵犯全体全体业主业主的合法权益时，业主大会要代表全体业主进行维权；物业管理活动以外的事宜不是属于业主大会的职责范畴。 第二章业主及业主大会 一个物业管理区域内只能成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。 分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。　 物业管理区域划定后，确需调整的，由物业主管部门按照本条例的规定重新进行划分登记，但应当经相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到百分之五十以上的业主同意。 《山东省物业管理条例》第八条、第十条 第二章业主及业主大会 业主大会和业委会的关系：业委会是业主大会的执行组织，业主大会选举产生业委会成员，但业委会主任、副主任等由业委会选举产生。 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：　　(一)业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；　　(二)业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；　　(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。《山东省物业管理条例》二十八条。 第二章业主及业主大会 业主大会筹备组组成人员：七人以上单数组成，由建设单位、前期物业服务企业、业主和街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会等派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。 业主委员会的人员组成：由三人以上单数组成，每届任期不