一方国际策略报告(修改版)12.19.pptx

一方集团 大连一方 · 国际项目 营销策略计划;报告结构;项目目标梳理; 目标理解;报告结构;市场梳理未来预判;全国政策的打压、本地的限购、银行限贷，使2011年大连商品住宅市场供求波动变化；预计2012年年底有望进入房地产调控谷底，2013年房地产市场将逐渐复苏。;限购、限贷、限价像悬在开发商头顶的三柄利剑，随着房地产价格回归理性化区间，2013年初房地产有望政策将逐步放宽以保证国家经济运行和社会稳定;大连位于沿海经济带，极具潜力的“实力城市”，城市经济总量和增长水平连续高速增长，整体发展向好，城市房产市场也将跟随城市成长和政府调控逐渐趋于良性发展;市场梳理未来预判;市场梳理未来预判;市场梳理未来预判;市场梳理未来预判;竞品项目选取与主力户型分布;竞品项目量价走势分析;主力户型对比分析---70㎡以下主力户型;主力户???对比分析---70-80㎡主力户型;主力户型对比分析---80-90㎡主力户型;主力户型对比分析---90㎡以上主力户型;汇邦中心;大连中心裕景;竞品项目客户属性分析---来源地、置业目的与年龄段;竞品项目客户属性分析---职业属性分析;竞争环境分析;公寓市场： 2011年市内三区公寓产品的供销比约为1：1，成交比较旺盛，客户对于公寓产品的认可度正在逐步提升。 产品成交主要在60㎡以下、 90㎡-100㎡和120㎡以上，刚需群体和改善型群体是公寓市场主要的客群类型。 中小户型的价格波动较小，中山区均价略高于三区，都凸显出公寓产品的供销量价的稳定性和投资的低风险性。 同质化分析： 选取的竞品项目产品主力户型集中在一房和两房产品，三房产品相对稀缺，可针对性进行营销策划。 三个在售竞品项目在开盘后均未能持续热销，下半年成交各项目均进入下滑通道，市场未来预期不佳。 与竞品项目主力户型对比，本案的主力户型优势在于户型方正，空间使用性高；格局开间大进深小，采光与透气性较好。劣势集中在项目的得房率低，部分产品采光差。 竞品项目营销以节点活动和客户维系活动为主，配合营销宣传开发客户市场，挖掘潜在客户。 竞品项目客户多以30-45岁的本地中青年为主，置业目的的投资与自住需求基本相当，客户职业种类覆盖四大类七小类。 竞争环境分析： 2012年大连市市内三区预计有9个精装修公寓产品将进行开盘加推，与本项目同区域的共有5个项目，预计推盘29.5万㎡，约2400套，区域产品竞争压力将加大。;报告结构;项目外部价值梳理;大连一方集团创建于2001年，企业本着“诚实做人、精明做事”的企业精神，历经十年稳步、快速发展，逐步形成了以“房地产开发、资本投资、经营性物业投资”为主的三大核心产业； 发展覆盖大连、北京、上海、沈阳、吉林、福建、云南、海南等全国多个省市；业务涵盖地产、生态卫星城、商业购物中心、酒店、文化旅游、银行、保险、信托、物业管理、高新农业、医疗保健、健康食品等诸多领域。;项目内部价值梳理—建筑风格;;;本案采用现代简约装修风格，强调简洁与功能，实用大方，高度迎合现代人的审美观;;市场平台物业服务均开发商自营但均聘请国际知名物业服务公司，即有利于保证项目后期品质，又有利于开发商树立品牌形象； 管理方式多采用私人管家服务，为业主提供私属个性化服务；服务内容在基础服务外，提供个性化及特色定制服务； 物业服务属于项目软性服务，是客户最能感知项目豪宅价值的方面，本项目在物业服务方面发力，致力于领创大连最佳物业服务项目； 聘请国际知名酒店管理团队作为顾问，打造皇家服务品质。;;项目SWOT分析;报告结构;项目定位;城市景观;大连中央-综合体-多样核心价值簇拥之国际领“寓”;城市中央-功能复合式-国际化-纯品公寓;世界一方 藏在繁华之中的“寓”宅典范;本项目客群定位：;客户定位线索1：”对标项目”成交客户分析;客户职业中私企业主比例最大，并以金融、贸易、餐饮、商务服务、广告设计等行业为主。;客户职业中私企业主比例最大， 其次为企事业单位高管（老总）。行业主要集中在金融保险、贸易、餐饮娱乐、服务等高收入行业。中端购房群体基本不选择该区域。;客户职业中私企业主比例最大， 其次为企事业单位高管（老总）。行业主要集中在金融保险、贸易、服装、零售等高收入行业。其中高端时尚人群比例较高。;客户职业中私企业主比例最大，中端购房群体比例增大。行业以金融保险、服务业、贸易物流为主，房地产同业购买增多。;分析结论导向——客户定位;客户定位线索2：结合本项目特质分析;通过思源积累的城市高端置业客户信息进行分析;通过对高端客户物业关注内容的分析，得到四个关键方向：地段、高端商业、装修、升值潜力，从以上层面进行客户契合度分析，获得项目目标客户描摹。 地段：城市CBD中心，主要体现其高端商务功能。从置业层面看不属于山海豪宅的资源享有，以短期居住或便捷功能为需