世联地产豪宅KPI研究.ppt

* * * * * * * * * 不同面积区间别墅的内部功能空间构成地上建筑450-550平方米 地上建筑面积450-550平方米，地下建筑面积200-250平方米，总建筑面积700-800平方米。 宅基地面积约2亩。 地上两层，地下一层。 室内车库1或2辆，室内外共计2-3个车位。 首层功能空间通常包括：门厅、客厅、家庭室、正餐厅、早餐厅、西厨、封闭中厨、卫生间、带独立卫生间的次卧室。 二层为居住区，通常除首层1个次主卧或书房外，二层应设有1个主卧区及2-3间带独立卫生间（或衣帽间）的次卧室。 入户门厅挑空，客厅或家庭室择一挑空（通常为客厅挑空） * 不同面积区间别墅的内部功能空间构成地上建筑600-800平方米 地上建筑面积600-800平方米，地下建筑面积300平方米以上，总使用面积约1000平方米 房间数量6个以上， 首层设有1-2个房间，可用作书房或老人房 除首层客厅与家庭室外，二层楼梯处通常另设私密起居室 双挑空设计：入户玄关挑空，客厅或家庭厅择一挑空，且与楼梯结合。单侧弧形楼梯设计，部分可提供电梯 需设置两个主卧区，提供上下分层和在二层并立的两种选择。主卧区面积阔绰80平方米，卫生间面积应保证15平方米，独立衣帽间，主卧书房保证南向采光或以大面积满足工作间需求。 全地下室+采光井/下沉式庭院，或者半地下室设计，2个以上的保姆间应有明采光。 一层的主要功能空间与前类产品基本相同，但门厅、客厅、餐厅以及公共卫生间的面积可适当放大，其中客厅的面宽要保证在9米以上，同时在入户门厅处增加单独的衣帽间。 * 不同面积区间别墅的内部功能空间构成地上建筑1000平方米以上 地上建筑面积1000平方米以上，地下室面积300平米，合计使用面积1400平方米以上 房间数量通常8个，平面空间调整余地大，可根据需要自由增加房间数量。 户型设计的功能空间的组成和序列与常见居家型别墅有所不同，不仅主要的功能空间的尺寸进一步放大，同时室内增添如私家泳池、男女主人双主卧等进一步彰显别墅的气派与奢侈的功能空间。 因为具备商务招待功能，因此首层空间的尺度应尽可能的夸大，通过夸张华丽的楼梯形式、3.6m的层高、大面积挑空来传达招待功能。 地下室功能丰富，除常见功能外，通常设计有游泳池、大规模酒窖、艺术收藏室、紧急避难室。 * * 达标动作 关键驱动因素 1. 地 段 2. 环 境 6. 建筑风格 3. 户均资源 4. 居住私密性 5. 户型设计 * 豪宅别墅市场风格类型之一： 居家风格 偏向居家的北美风格，通过柔和的颜色、中规中矩的风格，适合用于以私家居住为主的别墅。 北京玫瑰园 北京玫瑰园 东山墅 碧海方舟 晴翠园 大湖山庄 * 豪宅别墅市场风格偏向之二： 商务风格 以“怪”求胜类，适合商务型别墅定位 国花园 -将新古典主义、巴洛克风格、维多利亚时代、托斯卡尼娜风格尽收项目 财富公馆 -法式古典贵族风格 * 访谈结果显示，豪宅客户对于建筑风格的关注度较低，但存在一定的倾向性 传统 现代 复古 简约 豪宅客户对各类建筑风格关注度低、接受度较高，北美、欧洲、美式西班牙风格各有所好。但客户认为豪宅别墅的风格应该遵循符合大众口味、常规别墅认知的原则，避免出现极端的建筑风格。 豪宅客户对别墅外立面的要求程度相对较高，要求外立面应能体现别墅的品质感。传统的贴面材料过于陈旧。 问卷调查显示： 总之，豪宅别墅的外立面应传达简约、大气、不夸张的风格特征，辅以体现质感的外墙建材， * The End * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * 豪宅别墅KPI体系 世联研究理论 2006.2.13 * [关键字]： 豪宅、别墅 [简介]： 此理论根据北京别墅市场现状，结合现有10余个豪宅别墅项目调研、25位豪宅客户访谈结果，给出了豪宅别墅（千万元以上别墅）的KPI体系，系统的梳理了豪宅别墅的标准。该标准虽为“北京标准”，但参考了上海、深圳的部分项目，且受访客户来自全国各地，因此该体系架构和客户的要求可适用于其他地区。 * 豪宅别墅的KPI体系： KPI体系 关键驱动因素 项目地段 达标指标 自然环境 户均资源 居住私密性 户型设计 产品的建筑风格 成熟成型的别墅圈 社区外部综合环境状况 与城区的快速交通关系 内部自然环境质量 土地资源指标 景观资源指标 所处地段的特殊价值 集中庭院面积与位置 私家庭院完整性 视野开阔度 特征景观的私家占有 大规模景观制胜 局部亮点处理 景观细节处理 建筑间距 户前院尺度 规划布局形式 户型面积 内部