城市商业地产前期定位、业态组合.pptx

城市商业地产前期定位与 业态组合;;理清概念： 商业地产常被简单地理解为商场、商铺、MALL、步行街购物中心之类。其实，商业地产不是一种业态，也不是一种建筑形态，它是一种物业形式——;？ ;？ ;很多时候，我们其实看不到商业地产的利润： ; 为什么100%的出租率却得不到预期的回报？ ;;当今形势下，商业地产开发商要审时度势的是：;当今形势下，商业地产企业要加强的方面：;商业地产的形象概括;是设计师的难题还是开发企业的难题？; 国内普遍还在沿用住宅项目开发的操作模式。基本上是开发企业自己策划，并委托及指导规划设计，到项目初步定型甚至彻底完工时再进行招商。因而无论业态定位，还是设施的规划都与商业运行的实际规律脱节。造成规划设计工作越深入，招商越困难。;一、 商业模式是开发的关键;全产业链的开发; 二、现金流是开发的基础 ; 三、项目定位是开发的前提; 四、产品研究是开发的根本;产品分类解析; 五、租售关系是开发的核心;无固定比例 开发商战略是根本依据 集中商业不得分割出售，可自持亦可整体销售 底商一般是销售 大中商业（1000平米左右）原则上先租后售;六、业态组合是开发的重点;;商业地产可控性开发流程;? 如何实现对商业地产项目的战略定位;;;;电商威逼下，商业地产的思考;确定产品组合要系统考虑;; 国内许多商业房地产项目建成后没有实现预想的经济目标或销售、出租、招商经营陷入困境谁之过？ ? 很多人的答案一定是“设计坏了”，是设计师的责任； ? 但事实上真是这样吗？ 设计师的水平优劣当然对设计出来的物业是否好销、是否好租、是否好用、租售的价格水平有很大的关系，但是更大的责任在于开发商在项目建设前期没有很好为项目做好战略规划，而大型商业房地产项目开发战略的关键环节是 ——“项目的产品定位及研发” ? “物业产品定位研发” 商业地产决策流程中决定项目命运的节点；做好这个节点，是整个项目战略规划做好的一大半。 ;;? 项目价值和售持比的平衡关系;但是，我们又都在想，必须得活下去呀，在这个行业里，活下去的前提是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。 ;;别忘了，产品是重点，业态是核心！！！;; 商业“马太”：一般档次高、行业地位高的品牌要放置在优势位置，醒目位置。;;商业地产的黄金取割;掌握主力店的技术要求;; 重视市场调研;市场调查应涉及的内容;市场调查的主要内容（一）;市场调查的主要内容（二）;市场调查的主要内容（三）; 充分挖掘商业元素; 项目定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。要对 项目科学定位，首先要对项目进行科学的分析，分析项目自身及资源条件，主要方式是对项目进行科学的SWOT分析。在完成SWOT分析后，对项目以下七个方面进行定位：; 做商业地产时需要最大限度地挖掘项目所能够传承和捕捉的商业元素； 成功挖掘的前提也依赖于高水平的规划； 制定科学的商业规划，科学的商业规划是招商质量的基础； 把功夫下在做好商业规划上尤显重要; 商业规划设计需重视的方面; 动线设计就好像是人身体内的血管，上、下、左、右都必须保持畅通，不能有任何堵塞。据各商业体的运营数据统计，商业运营业绩与经过商业体门口的人流数量成正比，这就是我们常说的“人气”，所以，动线设计是商业地产规划设计中需重点考虑的一个方面。; 动线，意指人（或车、货）在室内室外移动的点，连合起来就成为动线。 对于商业动线，可以这样简单的理解：由点生线，一个脚印一个点、一串脚印一条线，这条线就是动线。 ;;;动线的构成;从设计规划中挖掘价值;62