苏南万科物业前期介入相关操作指引 修改版090302-1.doc

苏南万科物业前期介入操作指引 目的 规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导新项目物业管理业务的开展。 2、范围 适用于苏南万科房地产有限公司、苏南万科物业服务有限公司。 3．职责 3．1物业公司负责本指引的制订、修改、指导和监督； 3．2地产公司各部门和物业公司共同负责在具体项目中依据本指引开展工作。 4．物业前期介入的概念 物业前期介入是指物业公司在项目决策阶段就参与介入，直至跟进项目规划设计、施工建设、竣工验收的各个阶段，从物业管理运作和客户角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后后期管理创造条件。 5、具体实施内容 5．1物业前期介入工作小组成立 5.2物业与地产对接流程图 5．3物业前期介入根据地产公司的各开发节点进行持续性工作 5．4物业前期介入关注重点： 5．5．1规划设计阶段：重点关注总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。 5．3．1．1地产公司提前1个月向物业提出书面知会，要求物业参与具体项目规划设计的评估3日内回复，由部组成评估小组，并向地产提交评估所需的开发资料 企划文件：市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。 设计文件：总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、透视图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。 5．3．1．3地产公司接到资料目录后3日内向物业提供具体资料，对不能提供的资料书面知会物业 5．3．1．4物业公司接到开发资料后一周内，组织评估小组研究，完成项目的实地考察，一周内组织项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会 5．3．1．6物业公司相关部门在评估小组提交报告3日内，组织公司评审组对进行评审3日内完成的修改积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现问题，及早解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。?； 5．3．3．3物业公司专业工程师负责将发现的重大问题、设计缺陷等及时汇总整理，上报地产公司；地产公司对接部门为：设计管理部；设计管理部负责在收到问题一周内给与回复并在地产项目例会上予以通报；物业公司每半月将重大的施工质量问题及设计缺陷问题加以汇总整理，形成案例并提交地产公司，与地产公司电子案例库形成联动，具体案例填写模板应依据以下附件： 5．3．3．4物业公司继续发挥细部质量检查的力量，进场时间严格控制在正式入住前不少于6个月，直接对接部门为地产项目部，对检查出的问题抄送相关负责人后未落实到位产生的一切后果将由地产公司自行承担；正式进场前一周内由地产和物业公司签定细部质量检查协议。具体细部质量检查协议可参照以下附件内容： 5．3．3．5物业公司全程参与各类专业验收及项目的综合验收，对各施工单位的评估及后续项目是否继续合作，物业公司具备优先建议权。 5．3．3．6物业公司按照地产公司编制的工地开放管理规定及时开展相关准备工作，确保工地开放顺利开展。 5.3.4竣工验收阶段 5.3.4.1地产项目部在单项工程验收、分期竣工验收、综合工程验收阶段，提前一个星期通知物业参加各阶段工程验收。 5.3.4.2物业接地产竣工验收通知后3日回复，并选定2-3名工程人员参加地产项目的竣工验收，跟踪工程竣工验收情况，为接管验收作准备。 5．3．5接管验收阶段 5．3．5．1物业公司提前三个月组织相关技术人员组成验收小组，协助地产完成竣工验收工作，及早发现设计、规划、施工、设备安装问题，了解工程建设的各个环节，审阅工程档案资料，实地查验建筑工程和设备安装情况，并对工程设计、施工和设备质量等方面的问题结合各类统计表汇总后提交地产公司 5．3．5．5地产公司在二十个工作日内完成返修，申请返修复验。物业公司随时提出，随时复验，入伙前完成全部验收工作。 5．3．5．6地产公司进行项目正式移交。物业公司验收合格后 5个工作日内签署《验收通过证明》，并签发《接管通知》，移交钥匙。 5．3．5．7毛胚交付100-150户要提前一周，每增加50户增加2工作日，精装交付100-150户要提前10个工作，每增加50户增加3工作日，以此类推，地产公司项目部负责或委托物业公司进行开荒保洁工作，物业公司、地产客户关系中心在交付前3天负责清洁情况的评估，确保交付工作的顺利开展。地产公司项目部负责新项目交付时实际发生