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营销策略 项目写字楼营销推广方案 关于营销的思考 HOW What Who How 怎么样 是什么 是谁 怎样做 目前写字楼市场怎么样 我们是什么样的产品 我们的目标客户是谁 我们怎么样抓住目标客户 市场分析 项目分析 客户群分析 营销策略 价 值 对 接 市场分析 政策影响 从国家近期出台的政策看，其目的在于抵制住宅地产投资过热，而商业物业在保值方向明显优于住宅地产，受政策影响较小。随着投资者逐渐成熟，做长线投资的客户将更倾向于商业物业投资。 呼市的写字楼主要分布于中山路、新城大街、以中山路、新华大街的写字楼最具代表性，从配套、规划设计、物业管理都可以说是目前呼市顶级的写字楼。且紧邻呼市的主干道，商务商业核心区，具有明确的易识别性，但是由于聚集于大型的商业区，存在交通高峰期堵车问题。最为典型的就是中山路的几大写字楼。如：国贸大厦、首府广场、海亮广场。 根据产业的特点，第一产业不需要办公物业。第二产业属于生产领域，通常在其生产性场区规划时即设计了辅助性办公用房，其对外购进和租赁写字楼物业的可能性很小，仅当企业跨区域经营或企业位于城市郊区且城市规模较大，企业对外业务联系不便时，会考虑为其销售部门购买或租赁办公物业，因此，通常情况第二产业对于办公物业的需求量不大。 第三产业属于服务产业，主要包括医疗保健、广电传媒、文化娱乐、商业贸易、金融服务以及教育、咨询、中介等行业。其服务的性质决定需要购买或租赁处于交通便利地段的写字楼物业开展工作，以便为其客户提供更好的产品和优质的服务。 第三产业的发展程度是决定一个城市写字楼物业市场需求的主导因素。 呼市城市规模和经济发展状况对写字楼需求的影响 随着近年城市经济快速发展，第三产业在呼市经济中的比例越来越大，做为以内蒙古自治区的政治、文化中心，缺乏第一、第二产业基础，第三产业是带动呼和浩特经济发展的主要因素，也是呼和浩特政府要大力发展扶持的。 呼和浩特第三产业处于发展阶段，对许多经过积累进行转型的公司来说，虽然逐渐注重企业形象，但也倾向于实用，这是也公寓类产品热销的一个因素，目前对高档办公物业需求有限。 2009年呼和浩特三次产业分别完成投资47.7亿元、249.2亿元和503.9亿元，增长93.6%、34.4%和17.1%。呼和浩特市第三产业增加值居全区之首。 呼和浩特市写字楼市场的供应分析 1、国家机关、企事业单位腾退出的办公楼 政府机关单位精简机构，合并部门；使这些政府机关、企事业单位原使用的办公物业产生富余。而这些富余的办公物业建设时间较早，格局、配套设施相对落后，因此租金水平不高，刚好满足处于起步阶段的第三产业内的中小企业。 这些由政府机关、企事业单位腾退出的办公楼成为了呼市办公物业供应的一个重要来源。 2、临街居住建筑改造成的办公物业 随着城市化进程的推进，城市局部道路交通条件的改善及周边配套设施的建设，使呼市部分地区临街的原本用于居住的住宅楼具备了办公的条件，许多小公司如婚介、礼仪、广告倾向于租赁此类物业。这些住宅与政府机关、企事业单位腾退出的办公楼具有相同的特征和优势，因而成为呼市现阶段办公物业供给的一个必要补充。 3、边缘产品—商务公寓 介于办公与居住之间，具有与写字楼相类似的大堂、装修标准、物业服务，位置优越、面积小、宜住宜办，使用灵活，日常费用成本低，使这一产品较受有一定积累，处于转型阶段的中小公司青睐。 2003-2005年 内蒙古大厦 首府广场 东达广场 银都大厦 学府康都 加利大厦 盘古大厦 金沙大厦 大天写字楼 波士名人 奈伦国际 艾博科电大厦 诚信数码广场 誉博财富中心 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 2006-2007 15、盈嘉国际 16、印象北京 17、琦琳北辰 18、海亮广场 14 15 16 17 18 2008-2010 19、宇泰商务广场 20、明泽广场 19 20 主要写字楼项目分布 呼和浩特市现有写字楼大部都集中的中山路及新华大街沿线，随着城市中心交通拥堵日益严重，加之城市格局拉大，使外环交通更为便捷，办公物业呈向外发展趋势。 通过写字楼供应时间可以出出2003-2005年是写字楼开发建设的高峰期，涌现出一批较具代表性的写字楼项目，如学府康都、首府广场、东达广场等。 但在市场消化能力有限的情况下，2006年以后的综合体项目为降低开发风险，普遍定位为商务类公寓进行销售。这是2006年后呼和浩特市场中纯写字楼项目明显减少的主要原因。 * 在售写字楼简表 * 项目名称 写字楼面积 电梯 中央空调 装修标准 物业公司 销售周期 售价 海亮广场 6.7万 8 盾安空调 毛坯 北京格林豪泰物业 2年 7000 宇泰商务广场 4.7万 2 毛坯 3 590