房地产项目投资收益跟踪管理(第三章).docxVIP

房地产项目投资收益跟踪管理项目收益管控涉及项目投资论证阶段(拿地前)、项目开发阶段(拿地后项目实施完毕)两个阶段，本章聚焦的是项目开发阶段的项目收益跟踪管理，目的是解决如何把项目做好。“项目收益跟踪管理”内容重点是项目收益(项目利润率、投资收益率等)、项目动态现金流两部分内容。房企的主营业务利润源自项目利润，这就决定了“项目收益跟踪管理体系”的直接经济价值。而房地产项目的诸多特点(项目周期长、投资规模大、管控环节多、过程中调整大、利润影响因素多)又决定了项目利润实现的监控难、管控难。项目收益跟踪管理的水平已逐渐成为评价地产企业项目整体管理能力的核心指标。而这种高价值也直接决定了研究“项目收益跟踪管理体系”的现实意义。因此本章拟站在投资人、地产企业经营者、财务总监、项目总监(或项目经理)等多个角色，来审视项目投资收益跟踪的核心问题与困惑，通过分析以及必要的最佳实践知识传递，在观念、工具、方法三个方面为地产企业提供解决问题的建设性建议。82项目收益管理的现状与问题投资收益管理的行业现状2010年明源地产研究院在全国数次针对房地产运营管理进行专项调研，针对房企相关总经理、运营总监、财务总监做了一项投资收益管控的调查，25家房企调研结果如表3—1。1所示。序号问题选项壹妻占比问题1项目投资前是否做过项目投资收益测算?是25 100.00％否 0.00％问题2项目建设中对项目收益的跟踪回顾周期是多长?每月28.00％每季度14.00％半年416．O0％i年520.00％1年以上／或无回顾1352．O0％问题3公司是否有相对成熟的项目收益数据模型?(成熟标准：已应用l年以上；已应用于3个项目以上)有520.00％无1872．O0％不知道28．O0％问题4项目收益优劣是否应用于项目管理团队的绩效考核?有2392．O0％无28．O0％问题5项目管理团队(项目总监及项目职能负责人)的绩效考核周期是多长?每月28.00％每季度624.00％半年832．O0％1年936.00％1年以上／或无考核0.00％问题6项目最终收益与项目初期设定的预期收益一般都会有偏差，是否做过偏差原因的量化分析?有312.00％无2288.00％注：本书不详列出参加调研的企业名单，以避免读者对某些企业的管理水平构成实质性的批评。如上调查的数量有限，虽不能绝对精确地反映出房地产企业在项目收益跟踪管理的绝对优劣程度，但从如上数据的分布分析，可大致反映出行业在此方面的共性现状。1．项目过程中的收益跟踪管理严重缺失所有的房地产企业在项目投资前都做了项目投资测算，但约70％以上的企业在项目建设过程中没有跟踪回顾项目收益(表3—1—2)。项目投资收益调研结果表3-1-2部分管理人员对项目收益回顾周期长给出的“正当”理由主要包括如下三点：》项目老在变，做了也白做：项目设计与配置标准在变、成本在变、收入在变、进度计划在变、市场环境在变、资金计划在变，做了也白做。》项目总赚钱，不做也无碍：近l0年中国房地产价格的上涨幅度可观(例如重庆2002～2010的年平均增长率约l5％)，只要资金投入有保障，最终的项目收益一般都不会低于项目投资阶段的预期。》管理跟不上，想做做不了(数据采集难、预测难；项目管理协同难)：项目收益跟踪回顾所需的已发生数据收集困难，项目过程中需要项目各职能紧密协作才能得到；预测数据需要对项目进行全程较细致的推演，同时还需要企业的项目数据积累及对市场环境的有效分析判断。832．多数企业的项目动态收益是笔“糊涂”账1)无相对成熟的项目收益数据模型(表3—1—3)项目收益数据模型调研结果表3—1—3约80％的房地产企业还没有建立并应用起较成熟的项目收益数据模型，而这些企业中全都完成了3个以上的项目，这意味着多数企业的项目动态收益是笔“糊涂”账，反映出多数房地产企业的项目整体管理不成熟。问卷调查中那20％(5家)的企业中，有4家全国布局发展的房地产企业(其中2家为内地上市公司，l家为香港上市公司)，有l家企业是本地发展的房地产企业(同时在建项目8个)。这20％的企业在经营管理、项目运营管理的规范化恰恰是行业或区域的标杆。从笔者所接触过的地产企业看，就项目收益跟踪的管理，港资企业做得比内地企业好，内地上市企业比非上市企业好，跨区域发展的企业比单一区域发展的企业好，多项目公司比单项目公司好。2)过程中不回顾，项目结束后很难量化分析(表3．1．4)将“问题2、问题6”调查结果进行对照，结合具体的企业名单，我们发现：渗“问题6”中3家企业正好是“问题2”中按月、按季度回顾的那3家企业，即表3．1—4中红色的部分。》“问题6”中22家企业正好是项目过程中的回顾周期在半年及以上的企业，即表3—1—4中灰色的部分。部分管理者提倡“在项目过程中简化回顾分析、项目结束时再做细分的量化的分析总结”，如