课件基本制度与政策第一章.pptVIP

（三）《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动 《民法通则》《合同法》《公司法》《城市房地产开发经营管理条例》《建设工程质量管理条例》等法律法规的相关制度，都是规范物业管理活动的法律依据。 （四）妥善处理政府和市场的关系 《条例》明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约、民事侵权行为的界限： 1、凡是能够通过民事责任解决的，不再规定行政处罚。 2、对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。 四、《条例》主要内容介绍 （一）第一章 总则（5条） 第一条: 立法宗旨、目的 第二条：调整范围、对象 第三条：倡导原则：通过市场机制选聘物业企业 第四条：利用创新和科技进步提升物业服务水平 第五条：对物业管理活动的监督管理授权 （二）第二章 业主及业主大会（15条） 共同事务、共同利益、共同意志、共同决定 规定业主概念、权利和义务、业主大会的组成、宗旨、成立条件、职责、会议制度、议事规则、业委会的性质、职责与组成、管理规约的内容、法律效力、业主大会、业委会与居委会的关系等 （三）第三章 前期物业管理（11条） 包括前期物业服务合同、临时管理规约、前期物业管理招投标、物业承接验收手续、物业资料的移交、物业管理用房、物业的保修责任等 （四）第四章 物业管理服务（18条） 明确物业管理服务中各方主体的权利义务关系 （五）第五章 物业的使用与维护（7条） 对物业的使用和维护相关问题进行规范 （六）第六章 法律责任（13条） 法律规范三要素 适用条件 行为模式 违反行为模式的法律后果 法律 责任 含义 1、法律责任主体：公民、法人、单位和社会组织、各国籍人、无国籍人 2、法律责任核心要件：违法行为的实施 3、法律后果：法律上惩戒性负担 4、法律责任只能由有权国家机关依法予以追究 法律三要素 假定（前提）、处理（核心）、制裁（保证） 法律 责任 特征 1、与违法行为相联系：违法行为性质和程度不同，承担法律责任不同 2、内容是法律明确而又具体规定的：由有权国家机关根据立法权限依照法定程序制定 3、具有国家强制性：迫使违法人承担其效果的强制力 4、由国家授权的机关依法实施的：其他任何组织和个人均无权进行 《条例》 法律 责任 特点 1、行政责任、民事责任并存。 以规定民事责任的方式来实现国家行政管理的目的 2、民事责任优先。 ①凡能通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚 ②确实违反行政管理规定，优先保证民事责任的承担 3、体现业主自我管理、自我监督的原则（物权法80条） （七）第七章 附则 按法律不溯及既往的原理，《条例》生效前的物业管理活动不适用《条例》的规定。 五、《条例》确立的基本法律关系（掌握） （一）业主相互之间的关系 行使权利同时应承担相应义务（6个） （二）物业管理企业和业主之间的关系 签订服务合同、等价交换、主体平等 （三）开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系 前期物业服务只能建设单位实施 业主接受物业服务 建立在两个合同基础上 前期物业服务合同 商品房销售合同 建 设 单 位 义 务 1、制定《临时管理规约》明示买受人 2、通过招投标选聘物业企业 3、制定签订前期物业管理服务合同 4、提供必要的物业管理用房 5、制定提供《两书一证》 6、配合物业企业接管验收 7、移交物业项目资料 8、不得擅自处分共用部分、公用设备设施 9、保修期限和范围内的保修责任 10、配合组建业主大会 （四）供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系 分工明确、密切配合 （五）社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系 业主大会是业主共同财产关系形成的共同利益群体，他不是自治组织（财产自我管理（非权利）、自律） 业主大会与居委会非隶属关系，但作出决定应当告知并听取居委会建议。 物业管理应纳入社区管理 （六）物业管理各方主体与政府之间的关系 接受监督指导（房管、工商、税务、物价、公安、绿化、环境、环卫等） 物业管理的法律关系是依据法律的规范不同形式形成有以下四种不同的物业管理法律关系： ????1、依据我国民法的物权法的建筑物区分所有权法律制度，业主与物业管理公司构成建筑物区分所有权人和管理人与服务人之间平等的法律关系； ????2、 依据合同法的法律规定，按照物业管理服务合同构成合同当事人之间平等的法律关系； ????3、依据消费者权益保护法的法律规定，构成消费者与经营者之间的平等的法律关系； ????4、依据经济服务法的相关法律规定，构成服务与被服务之间的平等的法律关系。 * 什么是物业管理：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地 物业管理师执业资格 物业管理基本制度与政策