2016年临沂沂水县房地产市场研究分析暨正阳西路项目定位营销推广报告（上）.ppt

2016年全国房地产市场概况 2016年，在多种因素的相互作用下，我国房地产市场自2014年以来首次迎来“量价齐涨”的时代，全年成交量创历史新纪录，多个城市的库存量跌至历史新低，不少开发商赚得“盆满饽饱”。 市场全面回暖推动下刚需持续释放 2016年，全国房地产市场在价格涨幅较大的情况下，全年成交量仍创下近5年之最，受此影响，大部分观望客户放弃观望，纷纷入市。 当前中国最新房地产政策解读 为保障市场良性发展，2016年10月份以来，针对不少城市房地产“暴涨”局面，中央及各级地方政府先后出台了多项房地产从严调控政策。 14年以来陆续取消的“限购”“限贷”政策再次被不少房地产热点城市所启用。 2017年房地产整体市场发展预判 在多种调控政策的作用下，2017年一二线热点城市将难以再现2016年的“暴涨”势头，热点城市市场将趋于理性、平稳发展。 如现有政策仍无法有效抑制热点城市的房地产业上涨势头，不排除再次出现“各地集中式的调控加码”现象，而随着市场的传导作用，三四线以下中小城市、尤其是库存量相对较大的城市，购房者的观望情绪将有可能再次增强，而行业也将极有可能再次进入新一轮的淡市期。 观大势-微观市场分析 2016年沂水县城市GDP总值达到374亿美元，总量仅次于临沂主城三区，位居临沂九县之首，人均GDP达到5640美元，在九县中仅次于蒙阴县。 沂水县整体经济发展情况 至2016年为止，沂水县城建成区面积达到60平方公里，城镇人口达到40万，常住人口城镇化率达到52.3%，但与全国、全省城镇化率平均水平相比，仍有较大差距，未来城镇化发展空间较大。 沂水县城市化率发展情况 2012-2015年五年时间里，沂水县城镇居民人均可支配收入增加了7000余元，而农民人均纯收入增加了约2000元，两项数量均低于山东全省平均水平，整体来看，沂水县居民收入偏低，居民富裕程度不高。 沂水县居民收入情况 2012年居民收入情况 2015年居民收入情况 根据《沂水县城市总体规划（2015—2030）》，未来沂水县域将形成“一主三副，三区三轴”的整体空间结构，其中中心城区范围北起北二环，南至姚许路、城阳二路，西起黄山铺、打虎山，东至东二环路，面积总计159.92平方公里，全县城镇人口超过83万人，城镇化率接近70%，其中中心城区人口规模达到约66万（意味着未来至少还需要有超过20万人进入中心城区安家置业）。 沂水县城市发展规划情况 房地产开发 县城区雪山河以北、规划崇安路以东 1.6321 中低价位、中小套型普通商品住房用地 70 挂牌 出让 沂水青贸 置业有限公司 1934.1 2016-6-16 房地产开发 长安中路以东、北一环路以南 6.0649 中低价位、中小套型普通商品住房用地 70 挂牌 出让 山东昌辰房地产 开发有限公司 9552.3 2016-6-21 房地产开发 长安中路以西、健康路以北 1.1634 中低价位、中小套型普通商品住房用地 70 挂牌 出让 沂水兴沂房地产 开发有限责任公司 2094.2 2016-6-29 房地产开发 东一环路以东、康和路以南 0.8447 中低价位、中小套型普通商品住房用地 70 挂牌 出让 临沂金鹏 置业有限公司 1013.7 2016-6-29 房地产开发 沂河山庄以东、雪山河以北 1.603 中低价位、中小套型普通商品住房用地 70 挂牌出让 山东铭泽 置业有限公司 2002.6 2016-9-12 房地产开发 西城三路以西、新华西路以南 2.910100 中低价位、中小套型普通商品住房用地 70 挂牌 出让 沂水县兴龙房地产有限公司 3928.70 2016-12-6 房地产开发 南二环路以南 1.683700 中低价位、中小套型普通商品住房用地 70 挂牌出让 临沂广达房地产 开发有限公司 1262.80 2016-12-15 2016年6月份至今，沂水县主城区共拍卖成交土地7宗，总占地面积约238.53亩，整体来看，16年至今逾半年时间里，沂水县主城区土地成交量较少，这也意味着17年入市的房地产新项目将不会很多。 沂水县主城区2016.6月-2017.3月土地拍卖成交情况 近5年来，沂水县主城区内开发楼盘总量达到近50个，主要分布在沂河东岸，总开发量超过500万平方米。大部分楼盘经过2年以上的销售，均已售清或接近售清，目前主要在售楼盘约10余个，剩余可售量约90余万平米。 沂水县近5年房地产开发情况 2015-2016年两年，沂水县年销售量保持在约80万平米左右，其中16年销售量整体比15年略有增长，17年剩余可售量约90余万平米，根据15-16年的销售速度来看，市场库存量销售周期约1年左右。 沂