兰州碧桂园项目调研报告.docx

兰州·碧桂园项目调研报告桂碧园集团简介碧桂园简介碧桂园集团，是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业的国内著名综合性企业集团，中国房地产十强企业。下辖国家一级资质建筑公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计院等专业公司；涉及酒店、教育、等多个行业。1992年碧桂园集团创建；2007年4月20日，碧桂园成功赴港上市。近三年销售额及销售排名碧桂园2010年销售合约额139亿元，各开发商排名中位列第七；2011年销售合约额432亿，排名第七；2012年销售合约额467亿元，排名第九。截止2013年10月6日，销售额已突破千亿，预计在2013年各开发商排名中有较大提升。组织机构 碧桂园在国内共有19个区域，覆盖全国45个城市；国外有1个区域（马来西亚），并于海外其他国家持续拓展。开发项目碧桂园主要在一二线城市和华南、广东区域开发，2012年后开始拓展境外和二三线城市，截止2013年6月项目总数134?个，中国132个（70个位于广东省），马来西亚2个；截止2013年10月开发项目逾200个。 销售模式随着近两、三年来广东省外新项目的增加，碧桂园需要考虑在省外建立品牌认知度的方式，同时，为了能够做到更好地抵抗经济波动和政策风险，碧桂园开始进行销售方式的变革，结合碧桂园善于大规模开发和低价策略的销售的特点，引入全民营销——通过人际传播大幅提高客户到访量。内容包括通过营销中心所有员工、集团横向部门、广大业主以及外拓人士等四类介绍客户到访和成交，再加上大量招聘的销售人员（不限行业、经验式，每个项目大量配备置业顾问）进行销售，销售人员千分之六佣金标准，集团员工（扩展到社会推介人员位置业顾问顾问单独和社会推介人员签署协议，将置业顾问提成分给社会推介人员）提佣最高达到千分之三。总结 目前，全民营销主要还是依靠大量置业顾问销售，全民营销中的社会推介人员并未起到预期的作用。但是，大量的置业顾问团队，利用地毯式的客户资源获取方法，为项目积累大量客户，效果远远超过常规电访、派单，再加上碧桂园的低价策略，取得了很好的效果。 兰州青白石及雁白大桥简介青白石位置碧桂园兰州新城位于城关区青白石街道白道坪村，整个项目地块南侧为北环路，东侧为大浪沟，西侧为石沟。与雁滩隔河相望，距市区3公里，开发定位为中、高端住宅区。该项目属兰州市低丘缓坡荒山未利用地综合开发示范区范围。 青白石土地平整思路碧桂园兰州新城总投资300亿元以上，计划建设周期为8年，项目前期主要是进行土地一级开发整理，碧桂圆兰州新城一期项目建设用地1800亩，其中800亩建设用地，1000亩的道路、绿地等规划用地，这意味着配套项目的土地开发面积要大于建设用地，截止目前，碧桂园兰州新城项目平整土地的土方量保守估计已超过1600多万立方米，这在碧桂园以往开发项目中是没有遇到过的，自然隐性的成本也非常巨大，平整土地的土方量成本超过两个亿；同时为兰州建设一座雁白黄河大桥，将投入7个多亿。碧桂园获取土地的方式、获取面积、地价公告时间宗地编号宗地位置土地面积 (m2)容积率宗地类型建筑密度绿地率投资总额（万元）预申请/竞买保证金（万元）起始价（万元）竞得人成交时间成交价款（万元）楼面地价(元)备注3.22 G1303-1 城关区青白石包兰铁路以东、大浪沟以西、大燕子沟以南、北环线（含）以北的区域内 38675.9 3.0 居住 30% 30% 23210 568.2 805.97 兰州碧桂园房地产开发有限公司 4.22 805.97 77.18 熟化预申请正式出让 3.22 G1303-2 同上 165474.5 1.5 居住 30% 30% 49650 2431.8 2904.4 兰州碧桂园房地产开发有限公司 4.22 2904.4 130 熟化预申请正式出让 3.22 G1304 同上 146307.9 3.0 商业、居住 35% 30% 87790 3000 3270 兰州碧桂园房地产开发有限公司 4.22 3269.98 82 熟化预申请正式出让 3.22 G1305 同上 184759.8 1.5 居住 30% 30% 55430 3000 3242.9 兰州碧桂园房地产开发有限公司 4.22 3242.9 130 熟化预申请正式出让 雁白大桥投资规模及开发进度雁白大桥连接雁滩与青白石桥梁位置为：起点位于T606号路与T605号路交叉口经北160米处，沿T606号路向北爬坡接黄河主桥。桥梁路线总长3796.448米。具体位置，也即是莱茵小镇与鸿运润园小区间雁园路北口的黄河段。项目内容主要包括雁白黄河大桥、南北桥头交通组织方案、盐什公路螺旋展线高架桥、下穿柳忠高速公路的地道及下穿兰渝铁路桥、上跨包兰铁路大桥、白道坪螺旋展线高架桥和上跨北环路的桥梁以及相关配套设施，