20135月肇庆商业研究01.pptVIP

* 通道约为1.8米，层高2.8米（净层高）。 总体感觉比较压抑，与早期项目规划有很大关系。 实用率较高，约为0.6。 广百时代广场建筑规划 * 楼层 业态 品牌 备注 4F 餐饮、书店、婚纱摄影 端州大酒楼、广百购书中心 3F 广百电器、童装 广百电器、丑丑、、安奈儿、小猪班纳、蒙娜丽莎、小木马、青青果、英式等 2F 男装、休闲、内衣、床品 雅戈尔、九牧王、圣龙、浪登、珊珊、曼妮芬、戴安娜、嘉莉诗、 夹层 化妆品、珠宝、男女鞋、女装 百丽、真美诗、他她、思加图、欧莱雅、玉兰油、周大福、周六福、美意珠宝 1F 体育、家居、餐饮 nike、adidas、必胜客、肯德基、安踏、柯尼蒂斯等、家百悦 边铺较多 品牌搭配较好，互补性强，尤其是根据品类的关联消费做到极致的规划布局。 广百时代广场业态分布 * 广百时代广场装修效果，整体业态装修档次较高，品牌形象，内场布置，购物环境优雅，现场管理力度到位！ * 楼层 区域 营运模式 租金 扣点 招商率 一楼 百货 租金 200-300 / 75% 夹层 二楼 百货 租金 / 18%-25% 100% 百货 租金 / 18%-25% 100% 三楼 四楼 百货 租金 / 18%-25% 100% 餐饮、书店 租金 25-40 / 100% 广百时代广场百货租赁条件基本以扣点为主，扣点为18%-25%，管理费25元/平方（建筑面积），进场费3000-5000元不等；次主力店如餐饮等按租金收取，管理费5元/平方。 广百时代广场招商情况及运营分析 * 评估内容 评估分析 备注 商场区域 紧邻星湖，地理位置较好； 所处肇庆核心商圈， 商场规模 总建筑面积3万,地上四层； 消费群体 针对城市收入稳定阶层，面向35-50岁群体； 针对品牌意识较强客户，对品牌依赖性较强； 购物环境 整个商场布局精巧玲珑，品牌装修效果较好，虽然物业条件限制，但整体购物感觉良好； 品牌组合 按照传统百货商业布局，品牌组合按照百货组合较好； 针对客户需求、关联等因素，布局非常合理； 品牌档次 整体品牌档次较高，布局合理专业； 业态较全面，商品较单一，强调品牌和品质。 总体评估：广百时代广场按照传统百货布局模式，比较全面的诠释了现代百货的特性和品牌组合，针对消费者的需求及商品关联性，做到了有效的布局和合理的品牌优化。 广百时代广场总体分析 * 广百时代广场优势劣势小结 优势 业态布局合理，品牌搭配适合。 业态丰富。 管理到位，装修等形象高档。 核心位置，核心商圈，整体竞争力强！ 1 劣势 2 物业条件落后，规划设计欠佳，与多年前物业规划有关。 公共区域较多，利用率低。 通道比较窄，比较压抑。 * 报告架构 1、零售业 3、餐饮业 2、娱乐业 肇庆商业发展背景与格局 肇庆三大业态分析 肇庆消费群体分析 市场结论与项目发展思考 1、消费结构 2、消费特征 1、市场结论 2、发展思考 1、发展背景 2、商业格局 * 肇庆娱乐行业现状分析 肇庆影院分布现状及特征 肇庆KTV、酒吧分布及特征 * 肇庆影院分布 1 2 3 4 康乐北路大地影院 星湖国际金逸影院 肇庆工人影剧院 大地影院端州店 肇庆市目前总计4家影院，主要分布以天宁北路3家及康乐北路一家，分布相对比较集中；城东与城西片区分布空白。 * 影院经营现状及特征 项目名称 金逸影院 国际广场大地影院 端州大地影院 肇庆工人影剧院 规划楼层 4 4 5 2 层高 7 5 5 5 规模 面积2000方，影厅7个 ，其中VIP厅1个，1300个 面积1000方，3个厅 2个厅 总面积约1500平方；7个影厅 定位 中高端 低端 低端 中低端 装修环境 整体按照影院物业条件配置，装修较好， 收物业条件限制，装修一般，整体档次不够 项目较偏，物业陈旧，昭示性不强，内装修较差 位置较好，装修一般，环境较好 价格区间 35-100 25-60 25-60 25-50 消费群体 消费实力较强，多位年轻群体，注重体验感 本土居民、学生等消费力较弱群体，对观影体验要求不高 本土居民、学生等消费力较弱群体，对观影体验要求不高 中年群体较多，，以家居生活需求，陪同家人。消费稳定 经营状况 良好 一般 较差 一般 * 从肇庆目前现在的规模、配置来看，肇庆影院正处于快速发展阶段，未来随着城市的发展必将持续发展提升！ 初级阶段 发展阶段 提升阶段 早期影院，胶片机； 大礼堂式播放； 音响效果落后； 单厅经营； 座位300-500个； 多厅经营，一般5-7个； 胶片、数字、3D等； 专业音响效果； 注重观影感受； 座位800-1300； 超大影厅，具幕及I-MAX等影厅出现； VIP影厅； 超多厅8-13个影厅； 胶片、数字、3D； 座位1000-1800个； 肇庆国际广场大地影院 金逸影院 端州大地