丹阳项目销售物业再评估论证报告.pptxVIP

丹阳大亚厂南侧地块产品定位报告;研究思路说明 数据来源注释 初步研究结论 项目论证过程;项目本体解读;数据收集：镇江、丹阳统计局、规划局、住房及城建局相关公开信息； 世联《丹阳项目市场机会研究》、中指数据库 《同策丹阳2011年房地产年报》、《恒大丹阳滨河国际城A、B地块可行性研究报告》 实地调研：丹阳恒大名都、丹阳恒大城、天怡御龙湾、丹阳碧桂园、嘉源首府、嘉源国际、 信达香醍国际、天波城、金鹰国际广场 深度访谈：恒大项目：营销副经理宋先生、销售主管张先生、销售员陶小姐 碧桂园：策划经理李先生、销售员张先生 嘉源首府：销售经理吴先生 销售员李小姐 嘉源公馆：案场主管居先生 备注说明：丹阳备案系统相对滞后，对各项目的成交结果作为市场趋势判断，不作为实时结果参考;?;项目本体解读：;丹阳区位于苏锡常都市圈和南京都市圈之间，地理位置十分优越，全区面积1074.44平方公里，下辖13个乡镇；户籍人口81.17万人，外来常住人口16.15万人（2012）； 人均生产总值102239元（2012年按照户籍人口口径；） 地区生产总值830.50亿；工业总产值2305.96亿，全国县域经济基本竞争力百强县排名16（2011）；规模以上工业汽车零配件制造、五金工具生产、眼镜生产、木地板制造四大产业实现产值276亿、248亿、195亿、125亿；（2011） 规模以上工业中，民营企业完成工业总产值794.2亿，外商及港澳台企业完成工业总产值426亿； 丹阳作为镇江下属区县的经济领头羊，经济较发达，民营经济活跃；;项目区位：项目位于开发区核心，位于城市主流发展方向上;丹阳经济开发区成立于1992年，1993年被江苏省人民政府批准为省级经济开发区，行政区划面积50平方公里，2010年扩大为168平方公里，将东部北部各镇纳入开发区范围。 规划定位为丹阳新城区，丹阳新的政治、经济、文化中心。市政府于2008年迁入该区域 现状已建成15平方公里的工业、商贸、金融、行政、生活功能区，常住 人口10万。 区域现状处于快速发展阶段，基本设施建设较为完善;地块配套：现状除商业配套较为薄弱外，其余配套较为完善;地块概况：通达性好、沿城市主干道、局部不规整;用地 性质;地块价格：地价优势较为明显;项目劣势： 拆迁用地，交地进度限制 地块内部两个已建成小区，使得地块的日照及规划排布限制较多 项目正对为大亚厂，客户认知中认为其为污染企业 ;公司战略目标;分期开发，先期以跑量为主，保证现金流；后期提高利润率，实现单项目滚动开发，从而实现利润最大化 销售类商业物业控制销售风险 在区域树立企业品牌影响力、口碑，实现标准化产品线落地；;城市宏观经济概况;丹阳GDP持续高速增长（12%以上）；2010年后增速放缓 丹阳2008-2012GDP平均增长率14.32%；高于全国平均增速； 丹阳整体经济发展是扬中、句容2倍多；占据了镇江的1/3； 2012江苏县市GDP排名第8，仅次于苏州五市及宜兴和江阴；;宏观经济：人均GDP，人均可支配收入均高于镇江;城市;经济结构：制造业为主，主导产业镜片、五金工具、地板和汽配;丹阳历年人口数量（万）;丹阳GDP持续高速增长（12%以上）；处于发展上升期， 丹阳2008-2012年GDP平均增长率为14.32%；高于全国平均增速； 民营经济以镜片制造、五金工具、人造地板和汽车零部件为主；私营企业主多； 本地人口81.17万人，且增长缓慢；外来人口吸引不足；房地产发展主要依靠城市化进程，乡镇人口向城区集聚趋势明显;地产市场与典型项目;房地产投资：初级市场，近三年增长稳定，2011年增速较快;整体供需结构：2009-2011年，丹阳市场整体供不应求，随着2011年施工面积大幅增加后，2010年进入了供过于求的阶段；但2012年整体新开工面积119.5万，同比下降31.7%；竣工面积的增加来自于前两年未开发完工项目的转积。 2010-2012年三年均去化76万平，但由于施工面积和竣工面积相差甚远，预计未来供应量有增多的风险； 市场趋势：丹阳整体地产发展水平较为初级，虽然房地产投资进入上升期，但居民的消费意识仍停留在满足居住需求上，整体销售市场反应滞后；;成交价格：2009-2011年为丹阳地产爆发阶段，价格增长幅度达到21.96%；进入2012年后，受宏观调控及供应量的增加，价格增速放缓，2012年全市均价在5808元/㎡。目前城区均价在6500左右（现状供应部分项目为精装修，拉高实际成交均价； 整体市场过小，政策或单项目的供应量变化对于整体市场的影响较大