京山县京山中学项目市调报告以及项目规划建议改.pptVIP

京山县老城区商业氛围浓郁，由于城市拓展方向的需要，新区具备建有综合购物广场的条件，而作为核心商业发展的老城区，具备建设高档商业的市场条件。 通过核心商业区域的30—50元/㎡/月租金水平来看，核心商业区域价值没有被充分挖掘，主要因素是近几年拓展方向为轻机大道以东，受到地域限制其商业价值被严重低。 京山县目前的商业建筑形态有87.5%是上下两层一起销售，90%的开发商不选择持有，选择只售不租。 通过调研发现，商铺去化率相对较低，说明目前租金水平较低导致投资回报不高，阻碍了客户对投资商铺的兴趣。 小结 4 可类比项目详细分析——绿林世纪广场 京山房地产市场研究 17200㎡ 商业总面积 360套：3600元/㎡ 公寓套数及均价 972套：3300元/㎡ 住宅套数及均价 共计8栋 栋数 18、25 层数（F） 4.2 容积率 108830.62 总规模（㎡） 人名大道与申公路交汇 项目位置 高级乳胶漆 住宅区 采用通透的玻璃和厚实的石材 休闲娱乐区 立面设计 专线供电、煤气、暖气入户 电、气配备 共计约500停车位 地下车库 断桥铝合金、新型保温外墙、环保型建材 新型节能环保材料 建筑配套 火灾检测、报警、灭火系统。 消防自动化系统 电视监控系统、防盗报警系统、巡更系统 安保自动化系统 计算机网络系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计算机系统 楼宇自动化系统 空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统 办公自动化系统 有线电视系统、公共广播系统、楼宇移动电话、综合布线系统 通讯自动化系统 5A配置 细节部分 具体项目 类别 项目特点 娱乐区功能定位 迷你高尔夫 1600 顶楼 酒吧 1549 5 桑拿水吧 3100 3—4 演绎中心 1549 2 国际品牌 1018 1 附楼 商住两用 6885 16—25 商务、办公 6885 6—15 内设练歌房 4800 4—5 餐厅、宴会厅、休息厅 4370 2—3 国际品牌商店 1790 1 商务大厦 直升机中心， 798 23 3套总统套房，单套266㎡ 798 22 6套豪华套房，单套133㎡ 798 21 9套商务套房，单套88㎡ 798 20 客房 5586 13—19 物业中心以及安保中心 798 12 商务办公区 1596 10—11 保健中心 798 9 健身中心 798 8 常规娱乐项目：沙狐球、波比足球、台球、乒乓球 1596 6—7 智能会议中心 2188 5 数码娱乐区 1758 4 音乐自助餐 1758 3 音乐咖啡厅 1400 2 总服务台、总咨询台、金融服务、旅游服务、商务服务、休闲区等 1758 1 酒店 定位 面积（㎡） 楼层 业态 招商策略以及价格 顶楼 4000 4.5 5 5000 4.5 3—4 8000 4.5 2 20000 6.1 1 附楼 3800 3 16—25 商住两用 3400 3 6—15 商务 5000 4.5 4—5 8000 4.5 2—3 20000 6.1 1 商业 商务大厦 均价（元/㎡） 层高（米） 楼层 定位 业态 绿林世纪广场商业部分采用只租不售的方法，在管理上采用“分块经营，统一管理”。后期将成立专业管理对外统一招商。 绿林世纪广场的地段并不具备优势，但是是项目的定位较高，项目硬件配备较高，宣传力度较大，概念性炒作较强，值得借鉴。 宏观 宏观分析 市场 市场调研 知己 项目分析 定位 突破定位 提升 优化建议 1 项目概况 项目状况分析 区域以及现有规划 本案位于京山县城区，原京山中学教师宿舍区，北临京源大道，西临京山中学，南临城中路，毗邻毓秀宾馆（原县政府招待所），地处县商业中心，是未来京山县商业、文化行政、居住中心。 2 周边环境分析 项目状况分析 交通 本案位于京源大道与城中路之间，交通便捷，京源大道有1、2、3、4、5、7路车经过，城中路由1、2、3、4、5、6、7、8、9、10路公汽通过，出行极为方便。 景观 本案位于城区中心，东临毓秀广场，与文峰公园、惠亭滨水商务区融为一体；内部自然景观丰富，约500年历史的状元池，大量树龄5 0年左右的常青树，自然景观良好。 文人 本案周边学校众多，如京山中学，育才中学。京源中学等，另外周边有花鸟市场、京山人民大会堂和水利局等，人文气息浓郁。 本案内部500年历史的状元池 京山中学 项目内部的白百合树 本案旁边的公汽站牌 2 周边市政配套分析 项目状况分析 医疗 餐饮 京山县妇幼保健医院、新市医院门诊部、华珍大药房、 可满足周边居民以及商务人士的需要。夏大中医院等， 京商业较多，如中百仓储、兴业步行街、黄商购物中心、 工贸家电、白马服饰、毓秀步行机等，周边商业氛围浓厚。 美食一条