南通市北科技城项目定位报告.pptxVIP

南通市北科技城项目定位报告;;南通城市基础属性;沿江沿海，上海一小时经济圈，江苏最具潜力的沿海开发区域，具备了与宁波、无锡、苏州等城市同等竞争的发展优势;2012年南通市生产总值4558.7亿元，2013年南通GDP5000亿元，总量苏四位置进一步牢固;城市正式融入上海一小时都市圈，崛起苏中，融入苏南，接轨上海对外交通的升级周边航空、海运产业的发展提升了项目的发展优势;南通人口年龄结构由年轻型向成年型转变始于20世纪60年代，2005年后老龄化逐渐加剧;;城市属性;港闸区分析;各项大型生活配套和商业配套的逐步完善，加快港闸城市发展;;规划中地铁线路两条将会在市北地块交汇;全区共拥有工业企业家，其中规模以上工业企业702家，实现销售收入363亿元，实现利税27.3亿元;“5+3”产业体系，“1+6”空间布局使得港闸区未来规划良好，其中房地产和商贸文化成为港闸区重点发展方向;各项大型生活配套和商业配套的逐步完善，加快港闸城市发展;;南通市场分析;市中心成熟板块 在售楼盘约20个，区域价格范围9500-15000元/平米;南通房地产市场;南通市区住宅市场连续4年供大于求，供求比在2011年达到高位，随后有所回落，但可售存量仍在增加； 2013年南通住宅市场供求不同程度增长，2013年市场明显回暖。;2013年南通市区住宅月度去化17.6万方，整体成交均价：9660元/㎡； 2013年受开发商以价换量的影响，量价波动明显； 2013年南通市区住宅价格小幅上涨，房价较为坚挺，预计未来房价平稳。;2013年港闸区整体市场成交量波动性明显，供应量的增加带动成交量有明显的上升； 港闸区价格整体波动幅度较大，7月份中海碧林湾及华润入市，带动港闸区价格出现下跌，12月价格出现明显的回升。;南通房地产市场;南通房地产市场;港闸区近五年的成交情况，2010年港闸区房地产市场刚起步，2011年万科，华强等开发商入驻港闸区，区域成交均价达到最高值达到9419元/㎡； 2012年受政策调控影响，价格有所回落，到2013年华润，中海等项目入驻港闸区，带动市场成交高达49.7万方； 2013年港闸区成交均价8780元/㎡，环比下跌了0.8%；成交量上涨了44.56%，占全市25.73%。;2012年与2013年港闸区top10中前三位都是品牌房企项目，华强城依然占据第一位； 月均去化情况来看，2013年三个项目月均去化超过35套； 华强城价格出现小幅回落，香槟国际推出复式房源及准现房销售带动价格上涨，其余项目都是准现房销售。;2013年整体成交，90-100㎡中小户型和110-120㎡中等户型成交表现活跃； 从全年成交走势来看，110-120㎡中等户型成交比较稳定；130㎡以上大户型下半年成交下滑； 由于90㎡户型供应量有限，成交量相对偏低，90-100㎡的户型随着供应量的增大，导致下半年成交上涨明显。;房地产市场;典型项目分析;中海碧林湾;项目参数表 ;中海碧林湾2013年7月-12月，共计去化483套，去化面积4.6万方，成交均价6557元/㎡； 通过前两个月品牌巡演、品牌展示中心开放、产品发布会等一系列活动宣传，保证了项目开盘热销。;典型项目分析;典型项目分析;典型项目分析;典型项目分析;案例借鉴;华润中心;典型项目分析;典型项目分析;典型项目分析;典型项目分析;典型项目分析;典型项目分析;星光耀广场;项目参数表 ;通过与竞品项目一对一的“显微镜”分析，明确项目自身可塑造的价值体系并保证在同类项目上的绝对领先性;典型项目分析;典型项目分析;建立项目自身高端豪宅品质的价值体系，将区域距离劣势转化为心理距离，集中包装项目地段价值和未来升值潜力;典型项目分析;典型项目分析;星光耀广场采用自身星浩物业，采用管家式物业服务标准建立业界坐标-南通同类项目领导者，同行参观的必选项目;案例借鉴;万科金域蓝湾;项目参数表 ;典型项目分析;典型项目分析;典型项目分析;典型项目分析;案例借鉴;圆融广场;项目参数表 ;典型项目分析;典型项目分析;典型项目分析;典型项目分析;案例借鉴;华润·橡树湾;华润以09年近100%溢价率取得地块，项目位于开发区核心的能达商务区，城市主流发展方向，但区域较为陌生，配套缺乏;深挖能达商务区发展潜力和区域价值，通过领先市场的社区配套打造，提升区域认知度，强化品牌实力宣传规避不足影响;以领先市场的优质规划、高品质的产品和国际高端生活形态的植入，重新定义南通地产新标准，构建南通人居标杆社区;整体以丰富的产品线，扩大客户层面，启动区以刚性需求为主，适当增加改善型产品，降低市场风险同时进行市场测试;案例借鉴;项目分析;项目分析;【市北科技城规划】;;【地块指标】;【地块四至】;【 SWOT分析】;客户分析;目标客户定位;目标客户定位;目标客户定位;目标客