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专业房地产营销策划机构 泽润唐岛湾项目市场定位报告 青岛世纪星房地产咨询有限公司 2006年元月27日 目 录 前 言 第一部分 项目概况 第二部分 项目SWOT分析 第三部分 项目定位 案名推荐 前言 房地产营销关系到从房产营建、房产销售再到售后服务的整个过程。任何一个环节出现了问题都会对全局造成一定的影响。但其中最具决定性作用的因素是项目定位，这是前期策划工作的目的和任务。 项目定位确定了项目的建设方向，它包括项目总体定位、形象定位、市场定位、产品定位、营销推广定位等方面。简单地说，就是确定项目将建成什么档次，为谁而建，卖给谁，怎样卖。只有真正适合市场需求的定位，才有可能赢得市场，取得预期投资回报。 该项目目前仅有土地资料和基本规划指标，我们只能在上述背景下，通过市场调研与分析，就泽润唐岛湾项目定位做成本方案。 本方案是我们从市场角度提出的初步设想，还需与泽润公司就该项目的预期收益、资金预备、详细规划等进行详细沟通，方可最终定案。 第一部分 项目概况 一、项目土地现状 （一）地理位置 位于青岛开发区唐岛湾畔，滨海大道北侧，太行山路西侧，珠江路以南。 （二）地质地貌 为填海地块，现有大量积压海水，施工条件比较复杂，但地质稳定。 （三）土地面积与及四周 总用地面积25000M2，分成两部分，一块为18353M2，另一块约为7000M2。大体呈角弓形，四面临街，沿滨海大道东西展开，可以最大限度欣赏海景资源。 二、地块周边环境描述 （一）道路及交通条件 通过滨海大道，向东可直通管委政府、理工大学、凤凰岛旅游度假区、安子码头和海底隧道，连通青岛主城区，向西可达石油大学、胶南。通过太行山路，向北可直达长途汽车站、长江路和香江路商业街及保税区、海关、胶州湾高速。 第二部分 SWOT分析 一、项目优势分析（STRENGTH） 1、地理位置和环境优越，拥有绝无阻挡的无敌海景；且东侧规划为五星级酒店，西侧为大型公共绿地和高档次住宅区，北侧为小学，可以着力打造景观、休闲、享乐型住宅。 2、拥有CBD、CLD、大学城、旅游区四大概念，周边市政配套基本完善，很容易树立高品位楼盘形象，为前期的顺利开发和后期的销售带来极大的便利。 3、泽润公司本身兼有政府背景、金融产业和地产开发经验之复合优势。 4、本项目的全程营销策划顾问机构，其主创人员拥有多年从事房地产全程营销策划实战经验，与泽润公司强强联合必将促进本项目的顺利开发。 5、项目将交由名家名师规划设计，专业施工和监理公司负责施工管理，确保工程质量和施工进度。 6、本项目所独有的产品创新、营销创新和服务创新，将大大提升项目的市场竞争力。 （具体产品创新、营销创新和服务创新点将在后期报告中详述） 第三部分 项目定位 一、定位原则 1、差异化原则： 1）以差异化为基本原则，表现在各个方面，包括形象定位、产品类型、社区品质、物业管理、智能化以及营销推广的差异化等； 2）不但要做到在项目地周围、在开发区的差异化，也要做到在整个青岛地区的差异化； 3）差异化的表现也是有重点的，主要是突出产品类别、社区品质两个方面，而社区品质的差异化显得更为重要，更具有生命力，是不可复制的。所以，从一开始的产品差异化逐步向社区品质的差异化方向发展是非常必要的。 2、适度超前原则： 产品的生命力在于差异化所带来的市场空间，随着开发周期和销售周期的延续，会使原来的差异化优势不复存在，这就要求我们有超前意识，对市场的未来有较好的把握。 更多内容至年后另行提报！Thinks! 青岛世纪星房地产咨询有限公司 2006年元月27日 （二）市政公共设施配套 1、医疗： 珠江路以南新区，暂时缺乏，需要去较远距离就医，或建立社区医院。 2、银行：基本上聚集在长江路上，随着滨海大道北侧高档社区的交付与使用， 各大银行营业网点将会进驻。 3、学校：项目北侧正在建设小学一所，西侧有石油大学。 （三）商业环境 1、北面约500米的长江路集中了开发区管委政府和最好的商场、写字楼、高档住宅小区，为开发区CBD区域； 2、佳世客：营业面积超过3万平米，2005年开业； 3、利群：营业面积近2万平米，2004年开业； 4、家佳源：营业面积3万平米，2000年开业； ……… （四）周围主要地产项目描述 1、傲海星城：青岛亚星投资开发，占地37336m2，建筑面积96000m2。一期和二期已售完。现销售三期“基寓”，其中，7#楼为21层，152套；6#楼28层，102套，主力户型80-120m2，目前接受7#楼的预订，毛坯房起价4850元/m2。 2、隆琪嘉园：三海天投资开发。占地26000m2，建筑面积55000m2。一期已售完