XX商业地产项目运营方案.doc

XX商业地产营运方案 根据我司XX商业地产项目目前运营现状..现将今后XX项目的具体运营操作方案计划如下： 商业项目运营 第3、5层：酒店公寓项目 酒店公寓的概念与分类 酒店公寓..也称服务公寓..酒店公寓是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位..并提供低于酒店价格的长期住宅。酒店公寓具有如下特点：1. 酒店公寓强调的仍然是居住功能..而非商务办公功能；2. 酒店公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业；3. 酒店公寓有酒店般完善的服务；4. 酒店公寓具有居家的氛围；5. 相对于酒店而言..酒店公寓具有一定的价格优势? ?? ?? ?? ?? ?? ? 与酒店公寓的功能相适应..酒店公寓在设计和配套上具有如下特点：??酒店公寓配有设备齐全的厨房；酒店公寓会配置完善的家用电器和家居化的家具酒店公寓概念的楼盘中..据土地性质的不同..可以分为类：纯住宅性质的酒店公寓..土地性质在出让时就明确规定为纯住宅性质..只是开发企业在开发时打造出酒店式公寓的概念。其实..这类酒店式公寓就是小户型住宅。居住时完全享用民用水电..拥有70年土地产权纯办公、商业类酒店式公寓地块性质为办公、商业..居住使用时需按照商业水电缴费..土地年限只有40-50年建在酒店式公寓用地之上的酒店式公寓..这类产品的土地年限是65年。经过规划局批准..做为住宅类别使用的（原则上不超过100平方米）。㈡．酒店公寓的实施背景 XX项目运营的现状 XX项目自开业运营以来..先后从服装精品零售转型到数码港项目..其结果整体运营的还是不太理想..具体归纳主要存在招商商户不足和客户人气不旺的问题..数码港项目至10月1日试运营以来..我们也做了试业..开业以及开业后的大型户外活动以及一系列相关推广宣传..但是其宣传效果评估还是存在人气不足的问题..所以以上问题则需要寻找突破口..探寻XX项目营运实际可行办法..经过慎重考虑和调查认为酒店公寓项目是可实施的。 XX项目项目运营团队前期采取的是由下而上的经营方式..主要是通过一楼和夹层及二楼的运营来带动整体XX项目的经营..由于XX项目门口位置..以及街铺出售..二楼绝大多数铺位出售等原因..致使我司对商铺运营的控制力降低..运营困难度增加..再加上商业广场需要主力店的支撑和拉动..我司XX项目除了肯德基之外已没有品牌实力强劲的商业带动..二楼目前业主太多..招商困难..一楼和夹层铺位面积不大..位置好的..已出售给业主..剩下的铺位面积也不大..很难再招大型品牌主力商户入驻..因此由下而上的运营在招商炒作上存在不足.. 需要我们进一步的放开思想..转变观念..积极创新..寻求新方式和突破口。 公司可考虑采取由上而下的方式..既然底层公司由于一些原因运营困难可以从上层突破..解决目前最重要的3、5层公司物业空置问题..只要3、5层满租..一方面公司可获取租金收益解决目前财务亏空..另一方面XX项目在整体自给自足的情况下..就可以集中精力既加大力度又没财务压力解决一二楼问题..也可以腾出手来加强6、7楼大酒店的运营管理..进一步提升其业绩..最终达成旺场和楼盘升值目标。 周边大型商业体运营现状 我在思考这个项目运行可行性的时候..走访了周边的商业环境..具体来讲..周边的大型商业无论是时代广场还是义乌小商品城目前运营的都不是太理想。凤凰城..龙山庄等临近XX项目的X地名盘底层商铺无论是在铺位招商上还是吸引人气上都是不足的。究其原因除了运营团队管理操作之外..还与X地当地的经济体量和地理位置等有关。义乌小商品城的运营团队在宣传推广上花费了大力..向商户推出免一到二年租但其运营人气目前还是不是太旺..铺位关门的情况时常发生。 因此在周边整体商业不是太好的情况下..我们要寻求XX项目招商和运营的突破..寻求符合XX项目目前现状独具特色..既可整合现有资源又无须很高商业运营门槛..面对目标租户范围广..运营风险较低的运营道路..所以我仔细研究分析了在X地运营酒店公寓的可行性。 ㈢．酒店公寓的可行性分析 X地酒店公寓的市场概况 虽然在国内90年代末..酒店公寓就已经兴起..经过十几年的发展..在全国大中型城市已经具规模..但在X地目前还没有酒店公寓的存在..目前在建设的只有X地城市广场有30-60平的公寓式住宅楼盘在建..离投入市场还有1-2年时间。所以说做租赁公寓项目在X地属于首家。 X地的经济在发展..未来前景更广阔..全市现108万人..到2015年发展到130万人..市区常住人口现20万..辖24个镇 。市政府正规划市区扩容..将英城领、英红镇、大站镇合并..人口将达50万。 市北郊的英红工业园规划在5年左右发展工业人口达20万。在交通上..建设中广乐高速公路加上原京珠高速使得X地走向城市发展的快车道..武