万科、保利、绿城的拿地策略以及地块分析报告.doc

调 查 报 告 之 《万科、保利、绿城的拿地策略以及地块分析》 2009年10月  目 录 开 篇 08-09的反思 3 第一章 从时间、资金维度看三家拿地 4 第一节 理论前提：房价走势与开发商拿地主流行为描述 4 第二节 从时间维度对比三家拿地 5 第三节 从资金维度对比三家拿地 8 第二章 三家公司土地分布结构对比分析 11 总 结 14 开 篇 08-09的反思 2008与2009年，是不平凡的两年，中国房地产业在这两年的中，经历了太多的大起大落。中国的房地产开发商，先是从天堂跌落到了地狱，紧接着又从地狱飞上了天堂。 我们不会忘记，在08年的严冬，大量的房地产公司，由于缺乏现金流，在黎明前的平静等待中，绝望的死去；我们不会忘记，08-09年那么多个平凡的下午，一幅幅优质的地块却因无人竞拍而流标；我们更不会忘记，在这个夏天，随着全国商品房市场的全面爆发，原本无人问津的地块立马变得炙手可热，原来流标的广渠路15号以40.6成交，长风地块70亿创下记录，紧接着不出几天又被绿地以72.45亿刷新，中国的土地价格像磕了药似的疯涨！ 我们不禁反思自己，到底： 1、售价高的项目，是否就是赚钱的项目？为什么别的项目5000元的均价就可以盈利，我们的项目却可能要20000元才能保本？ 2、为什么我们拿到的土地，总要比别人的要贵很多？为什么区位相同，指标相近的地块之间，价格相差却是天与地？ 3、几年前，当我们以一个相对较高的价格拿到某块地的时候，面对某些人的质疑，我们是泰然处之还是暗自紧张？现在，当我们拿到某些土地的时候，我们是否还是和当时一样的心情？对于未来，我们又有几成把握？ 4、08年，土地市场的严冬，我们是否也像大多数房地产公司一样，以一种无作为的方式，去冷眼旁观一块块土地的流标？09年夏，是否也像大多数房地产公司一样，发了疯似的四处寻地？ 5、当下一个房价周期到来的时候，我们是否已经为未来做好了足够的准备？我们熬过了08年的严冬？下一个严冬，我们是否还有实力活下来？ 我们，必须深刻的检讨08-09年我们的行为，到底我们做对了什么？做错了什么？08-09年，市场带给我们的，绝对是最为宝贵的经验财富！正因为如此，我们可以借鉴、参考房地产大佬们是如何做的，为何这么做，这样做是对是错？房地产大鳄同时运作的是几十乃至上百个项目，他们不会因为个别项目的成功或失败而成功或失败。只有战略高度上的计划失败，才会导致整个公司大部分项目的失败，而只有战略高度上的计划成功，才会被认为是“近似真理”！ 为此，我有目的地选择了三家上市公司——万科（000002）、保利（600048）、绿城中国（03900），对其08年至09年所获得土地进行一个综合分析。从中，或许可以一窥中国房地产格局的变化。这三家公司的拿地手法各有千秋，由于绝大多数地块还未进入推盘阶段，其项目成功与否还未有结论，故本文中的所有结论，都是我的个人推断，请读者自行判断。 第一章 从时间、资金维度看三家拿地 第一节 理论前提：房价走势与开发商拿地主流行为描述 众所周知，开发商对土地的需求，是以其对今后房价的心理预期为依据的。如下图，一个完整的房价涨跌周期，可以近似拟合为一个波浪线周期。一个完整的波浪线周期又可以分为四个阶段，在每一个阶段，整个市场的开发商主流心理发展历程如下： Ⅰ阶段——地价下行拐点区（调整区）：市场表现：房价在这一阶段达到最高点，成交量急剧减小，刚性需求消耗殆尽，市场观望情绪开始出现，商品房市场明显供大于求。开发商心理：土地市场竞争激烈，由于前期的哄抢，土地价格极高，过高的土地价格导致土地市场开始分化成两种主导思想，部分开发商盲目追求天价“地王”，另一部分开发商则对今后房地产走向表示担忧，并开始加速推盘，而土地成交量开始下滑。 Ⅱ阶段——地价下行区（安全区）：市场表现：房价下行，成交量萎靡但供求关系较为平衡，市场观望情绪浓厚，因此刚性需求开始增加，开发商捂盘现象普遍。开发商心理：由于下行的房价，导致开发商们对未来的判断较为悲观，导致土地市场成交趋冷，成交量逐渐减小，开始出现土地流标或低价成交。 Ⅲ阶段——地价上行拐点区（调整区）：市场表现：房价在这一阶段达到最低点并开始反弹，成交量一度极为萎靡，但供求关系开始发生根本转变，源源不断的刚性需求就像蓄满了水的大坝，随时可能爆发。在成交量萎缩后，开始慢慢放量。开发商心理：在刚进入这一阶段的时候，土地市场极度冷清，多出现流标或底价成交，土地价格非常低廉；但是一旦拐点形成，由于廉价土地的诱惑，众多开发商会纷纷进场买入土地，土地成交量开始增加。 Ⅳ阶段——地价上行区（危险区）：市场表现：房价开始步步拔高，成交量亦不断加大，迅速消耗市场刚性需求并向Ⅰ阶段方向发展进入下一个周期。开发商心理：不断升高的房价