租赁法律培训课件.pptxVIP

第一部分 租赁常用法律法规中华人民共和国合同法（第十三章 ）城市房地产管理法（第四节、第五节 ）最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）（118条、119条）建设部《城市房屋租赁管理办法》 公安部《租赁房屋治安管理规定》最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 《北京市房屋租赁管理若干规定》 租赁合同条款租赁合同条款内容租赁合同应注意的事项注意租赁合同等资料保存第二部分 租赁实务中常见的法律问题 一般情况下，一份租约的签署及履行会涉及以下问题，我们就按签约流程顺序对以下问题做出分析：定金、押金（保证金）租约的签署免租期、装修期租金的支付租赁房屋的装修租赁房屋的修缮租约的变更转租问题买卖不破租赁原则租户的优先购买权租赁合同的解除、终止合同终止后租户装修装饰及其他财产的处理租赁房屋质量瑕疵问题房屋租赁与房屋抵押、查封、拍卖等措施的关系房屋租赁与诉讼、仲裁的关系其它相关问题定金、押金、保证金定金：适用定金罚则 1、定金罚则：给付定金的一方不履行约定的义务的, 无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的义务的,应双倍返还定金。 2、区分定金与订金、诚意金 3、定金与预付款 案例：“佳华在线”网吧案租赁押金、保证金：同义，保证租约履行，约束承租人定金、押金（保证金）的收取：注意程序合法，手续完整 案例：陈峰案免租期、装修期免租期 租户实际经营日期不足一定期限而提前退租的，应支付免租期内的租金。 免租期应分批给租户，对业主比较有利。 案例： 装修期 给租户的装修时间，期间内租户免付租金 装修方案应经业主和物业管理公司书面认可 租赁合同终止时对装修物的处理（详细见后述） 租约的签署 租户的身份审查： 租户及其签约代表的身份证，企业法人营业执照，签约授权委托书等租约商业条款 填写准确无误，尤其是租金、租期、租金支付日期等数字，避免笔误。 案例：潘雅业主要求租户提供并妥善保留业主、租户信息： 租户的身份证、企业法人营业执照复印件、租户的有效联系地址（送达地址），为以后租户信息查询、联络、提起诉讼提供方便 案例：无法送达或起诉 签约日期： 签约时写上明确的签约日期，这个信息是确定租金支付时间、房屋交付时间的重要依据，对以后发生诉讼时、确定诉讼时效也有重要影响，因此留下签约日期至关重要。 租约的登记备案 租约未经登记备案，不影响租约的效力（租约仍旧有效）租金的支付租金实行预付：一般是按月预付，每月首日之前支付，可能会需要租金支付通知租金发票：开具租金发票的主体条件？租户拖欠租金，业主可以采取的措施 1、口头提醒缴纳；2、超过合同规定的期限，或口头催促无果，发《租金催缴通知》；3、发《租金催缴通知》后的合理期限内仍未缴纳，又沟通无果，可以考虑发出《租约解除通知书》，要求租户支付租金及违约金，限期搬出租赁房屋，赔偿损失，并可提起诉讼。租金的支付租户拖欠支付租金，业主采取以下措施不合法：1、业主能否换锁？（有争议）2、能否强令租户搬出？（不可）3、能否采取断水、断电等措施？（不可）4、承租人拒交租金出租人是否享有留置权（能否要求租户不得将房屋内财产搬走）？（不具有） 追索租金欠款的诉讼时效 《民法通则》第136条规定：“延付或者拒付租金的，诉讼时效期间为一年”。因租赁合同延付或者拒付租金时效为1年，属于特殊时效，争议出现应后及时主张权利，避免丧失胜诉权。租赁房屋的装修租户装修方案应经业主及物业管理公司的认可，并接受物业公司的监管关于“恶意添附” ：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。物业公司以业主未交物业费为由，拒不让租户进场装修的做法不合法租赁房屋的修缮房屋修缮责任的分配原则：房屋、设备设施等属于业主提供的东西由业主负责修缮，租户自己添加的东西由租户负责修缮租户对因其使用不当造成属于业主的物件损坏负责修复或予以赔偿。对房屋修缮而造成租户使用不便的，可适当减免租金（商业）或另提供同类房屋（住宅）案例：公馆租户租约的变更增加租约租赁主体，应如何办理？实践中，增加租赁主体、变更租赁主体、变更租金标准、变更租期及租约其他内容，应签订租约补充协议，书面明确变更事项。案例：前门租赁主体变更转租、分租问题转租涉及的主体及法律关系：发生转租时，承租人为转租出方，新的租户为转租入方，相对于原出租人而言，新的租户为次承租人。法律关系为：出租人与承租人之间的租赁合同法律关系；转租出方与转租入方之间的租赁合同法律关系，原出租人与转租入方之间不存在直接法律关系，他们之间不产生直接权利义务关系。租户转租应取得出租方的书面同意，未经出租方同意转租的，转租合同无效。转租合同期限不得大于原租赁合同期限。转租后，转租出方仍向原出租人缴纳租金并承担责任