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中外土地管理制度比较
中外土地管理制度比较 谌立平QQclphr@126.com 一、各国土地所有制形式 我们将世界各国或各地区粗略地分成3种类型 ,来介绍它们的土地所有制概况 : 1.1 以私有制为基础的土地所有制 土地所有权可以私有,并允许买卖,土地交易方式和交易价格由供求关系决定。主要存在于美国、日本等国家。 1.3 以公有制为基础的土地所有制 采取一个国家全体人民或集体共同拥有土地所有权,具体由国家(或集体)代表全民拥有属于全民占有、使用、收益、处分的权力。 如原苏联、中国、朝鲜、越南、匈牙利等国。 (1)美国 美国土地有三种所有形式:私人土地、联邦土地、州政府土地。其中私人土地占美国国土面积的59%,主要分布在东部和中部;联邦政府土地为32%,主要分布在西部地区;州政府土地7%;另有2%为印第安人保留地。 互相不能平调,如确实需要,相互买卖和租赁。 (2)瑞典 瑞典国名为瑞典王国,各种土地所有制的比重分别是;私人占40%,企业占20%,国家占30%,地方政府、教会及其他占10%。 (3)日本 日本现行土地所有制,共分为三种主要形式,即国家所有,公共所有,个人与法人所有。 其中,公共所有是指都道府县市町村等地方公共团体所有;土地的个人所有与法人所有都属于私人所有,构成私有制的主体。按土地面积划分,日本目前属于国家所有的土地面积占全部国土而积的23.7%;属于公共所有的土地面积约占国土面积的5.6%;其余70.7%的土地属于个人和法人所有。由于日本国有和公有土地大部分是山林、河川、海滨地,因此,日本国有土地和公有土地资产总值仅为70兆日元,只占日本全部土地资产总值(1260兆日元)的6%弱。 (4)英联邦诸国(地区)的土地所有制 现英联邦独立成员国有49个。如英国、加拿大、新西兰、新加坡、马来西亚,回归前的香港。英联邦不设立任何权力机构,英国国王为联邦的象征和元首。 英国: 自从1066年以来,英国的全部土地在法律上都归英王或国家所有,也就是说英王(国家)是唯一绝对的土地所有人,个人、企业和各种机构团体仅拥有土地的使甩权(或占有权)。 持有土地所受的条件限制总称“土地保有条件”,土地持有人所保有的有关他的土地权利的总和,就叫做他的产业权。主要有如下四种土地产业权: ① 无条件继承的土地产业权; ② 限定继承的土地产业权; ③ 终身保有的土地产业权; ④ 限期保有的土地产业权。 前三种属于永业权(Freehold),最后一种属于租业权(Leasehold). 英国的土地虽然在法律上属于英王(国家)所有,但完全拥有土地权益(即拥有永业权)的土地持有人实际上是该土地的所有者,只要他不违反土地法、土地规划或侵犯他人利益,就可以随心所欲地利用和处分土地。 加拿大: 加拿大现为英联邦成员国之一,仍保留着英王是加拿大国家元首的名义,在土地问题上,也仍保留着法律上加拿大的全部土地与英国本土一样,最终所有权均属于英王。但如果从现实的土地所有、占用角度来看。加拿大现行土地所有制分联邦公有、省公有和私人所有三种形式。私有土地比重不大,还不到总面积的11%,但主要分布在国土南端土地肥沃的地带。全国的城镇土地、上好良田、牧场等经济效益较高的土地,大部分被私人占有。其余约89%以上是公有土地,其中41%属联邦政府所有,48%属各省政府所有。公有土地主要是林地、未开发土地、水面、公园、自然保护区和印第安人保留地,以及政府和公营企事业建筑用地。 新加坡: 国有土地,由作为政府部门律政部所属的土地局掌握和管理,占53%; 公有土地,由作为半官方机构的法定局,如建屋发展局、港湾局、民航局、裕廊镇管理局,以及其他宗教社会团体所掌握和使用 ,占27%; 私有土地只占20%左右。 回归前的香港: 回归前,香港是英国殖民地,其全部土地归英王所有,英王又授权香港总督全权处置。所以,实际上香港的全部土地都归港英政府所有。 二、国外土地征收制度 2.1 特点 (1)必须为了公共目的,非公共目的不得动用征收权。 (2)必须经过严格的法律程序,借助公示、听证,申诉,审批等手段避免公共权力滥用。 (3)必须参照市场价格对被征地者进行合理补偿。 (4)为了公共利益扩大土地公有权,限制土地私有权。 土地征收具有强制性,但是土地征收是有条件的 为了公共利益的目的; “公共利益”通常包括交通建设,公共建筑,军用目的,公共辅助设施,公园?运动场建设等6个方面的用途? 必须严格依照法律规定的程序; A.征收土地的公告或通知; B.被征收土地权利人参与土地过程的透明程序; C.申诉程序? 必须予以公正补偿
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