如皋房地产市场报告.doc

如皋市场及产品建议报告 2011年11月 【前言】 如皋隶属南通，经济发展以机械、建材、建筑安装、旅游、高效农业为支撑，因其独特的地理位置及经济发展形式，造就了一大批资金实力雄厚的本土地缘性消费群体。如皋房地产市场正是依托了这样一种内生原动力，逐渐形成了“火车头”效应，中高端市场蓬勃发展。 本调研分析报告从宏观调控下的市场总体态势出发来考究如皋房地产，我司在如皋进行了地毯式的调研摸底，来了解政策下的如皋房地产市场，进而对项目提出可行性分析。 【目录】 PARTⅠ 如皋房地产市场研究 1、如皋宏观经济概况 2、如皋房地产市场状况 3、如皋可比性楼盘情况 4、如皋可比性楼盘调研分析 PARTⅡ 项目产品建议 1、项目概况介绍 2、项目目前规划分析 3、项目后期规划思路调整 PARTⅠ 如皋房地产市场研究 1、如皋宏观经济概况 2003年，如皋市精心编制《如皋沿江开发总体规划》，完成了江苏省第一份沿江开发的总体规划，响亮地提出：“一年大变，三年突变，五年巨变，八年再造一个如皋总量”。如皋科学规划空间布局和产业布局，长三角最具竞争力的先进制造业基地、长江流域最具活力的现代物流基地、上海都市圈最具魅力的生态旅游基地、江苏沿江最具吸引力的宜居宜商的现代化滨江新城。如皋沿江开发开放主体功能区到账外资、重大项目、规模工业产值和投入、财政收入分别占全市90％、80％、70％、60％以上。外资、外经、外贸分别由江苏第36名、12名、14名上升到第2名、3名、11名，利用外资综合排名江苏省第二。如皋精心打造的沿江经济增长极，成为实现经济社会发展目标的坚实基础。 GDP指数： 从近五年的经济数据开看，如皋市整体经济运行情况良好，GDP总量和人均GDP呈现较强的增长势头，年均涨幅分别高达19%，17.4%。 消费品零售总额及生活水平： 如皋市社会消费品零售总额持续稳步增长，年均保持17%以上的增长率，是经济发展的又一推动力；人居可支配收入增长势头强劲，年均维持在10%左右，人均消费支出表现出缓慢上升的趋势。随着人民生活水平的不断提高，居民用于住房的消费支出也会逐渐增加。 2、如皋房地产市场状况 ——2011年前如皋房地产市场进入高速发展阶段，2011年房地产出现量价齐跌 从房地产开发投资的角度来看商品房供应量，如皋市固定资产投资总额以及房地产投资总额稳步增长，成为推动如皋经济快速发展的重要推力；固定资产投资增幅平稳，房地产投资增幅波动较大，09年受金融危机的影响增幅回落，接下来恢复到之前的增长状态，房地产市场预期利好。房地产开发投资2010年较2005年增长了近200%，房地产市场活跃，发展迅速。这样导致房地产过快发展，商品房增量加大，市场难以消化。 2005 2006 2007 2008 2009 2010 房地产开发投资 8.3 15.44 12.81 16.9 17.8 24.7 固定资产投资 88.31 119.45 150.2 188.23 225.5 276.6 房地产开发投资增长率 55.1% 86.9% -17.1% 31.6% 5.6% 35.5% 固定资产投资增长率 31.3% 35.3% 25.7% 25.3% 19.8% 22.7% 如皋房地产现正在进入买方市场阶段，正在向良性发展阶段过渡，主要表现为上涨幅度有限，下降幅度不大的新局面，房地产市场健康发展。 3、如皋可比性楼盘情况 荷兰小镇 开发商：江苏万城集团如皋市长途汽车站往北150米荷兰小镇占地面积350余亩，总建筑面积50余万，由多层、小高层、别墅等多种建筑形态组成。社区融新浪漫主义现代建筑与热情洋溢的欧式风情景观于一体，绿化率高达35%以上。 102 (2/2/1) 125㎡（3/2/2） 130㎡ (3/2/2) 金茂国际 开发商：如皋金茂置业有限公司如皋中山路与益寿路交接处（汽车站对面） 100 (2/2/1) 130㎡（3/2/2） 140㎡ (3/2/2) 绿润名都 开发商：南通绿润置业有限公司 地理位置：如皋市中山路浅水湾南大门 周边环境：如皋中学、如皋初级中学、如师附小、如皋第一中学等水绘园、公园等名胜景观近在咫尺项目占地面积约3万，总建筑面积近10万,规划了一栋九层的，其余都是18层的高层建筑。项目参考户型 水绘绿源 开发商：如皋绿源置业有限公司 地理位置：如皋市海阳路406号 周边环境：位于城市正中心周边配套完善 社区规划：占地面积约为2.8万㎡，总建筑面积约6万㎡，容积率1.70，绿化率40%，总户数363户。规划多层、小高层、高层和别墅 在售产品：此次开盘楼栋为两栋，总户数为156套，楼号分别为14跟15，层高分别为24层与17层值得注意的是，三层以上才是住宅，，主力户型面积为101㎡