商务写字楼分类及标准.doc

商务写字楼基本知识 1、写字楼特点 在西方，最早的写字楼概念是作为大家写字办公交流的场所，由于缺乏必要的交流工具，人们便聚集在一起办公，以提高工作效率。因此，办公的场所就是写字的场所，故称为“写字楼”。 我国过去称为办公楼，工作人员都为公家办事。办公楼是一种对外完全封闭，对内进行行政管理、大而全的物业概念。随着我国的对外开放，市场经济的确立和民营经济的发展，特别是外国公司、国有大公司、私营公司的壮大，封闭式的、不考虑经济成果的物业模式不再适合市场需要，而开放式、按市场价值运营、服务于商务活动需要的物业——写字楼在我国城市中蓬勃兴起（见表1—2）。 表1—2 写字楼和办公楼比较表 比较内容 位置 间隔 房间大小 公共性 使用者地位 形象 产权 写字楼 中心地段 灵活 开敞 大 平等主体 重要 多样性 办公楼 非中心地段 不灵活 封闭 小 非平等主体 次要 单一性 写字楼的需求与企业发展规模密切相关（图1—2）。当企业规模小时，它会选在住宅、公寓或者低端写字楼里办公；当规模扩大时，企业的承受能力提高，业务量增大，出于提高工作效率和展示企业形象的目的，它就会向高档写字楼迁移，促进高档写字楼的发展。我们观察一个区域的写字楼需求状况和发展前景，重点观察该区域内企业结构组成和赢利能力即可。 我国写字楼的演变阶段 第一阶段：传统办公楼占主导地位。它具有两大特点：立足于自然通风和采光，以小空间为单位排列组合而成。这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构，较小的开间和进深尺寸。如：3.6~4.0米的开间、5~8米的进深等，层高一般也在3.6米左右。建筑向高处发展以后，产生了钢筋混凝土框架结构，但是使用空间仍然按传统的模式，仍属于传统办公楼的一种。传统办公室的优点是私密性强，工作者可自行控制工作环境（灯、百叶窗、家具布置等）。缺点也非常明显，表现在空间利用率低，缺乏灵活性。 图1—2 企业规模、成长与办公场所对应关系 新小企业　—————————→　住宅、ＳＯＨＯ、商住公寓，自有物业为主 　　↓　　 中型企业　—————————→　高档公寓、乙、丙级写字楼，租用为主　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　↓ 大集团企业—————————→　高档办公楼、甲级写字楼，自建物业 　　↓ 网络大公司—————————→　公司总部、分部甲级和顶级写字楼，自有和租用　 第二阶段：早期的现代办公楼，其特点是大空间框架模式，注重空间实效，该模式不利的地方是办公环境比较冷酷、机械，工作人员的身心健康没有受到应有的重视。 第三阶段：后期的现代办公楼。其特点是办公环境富有人情味，周围环境优雅、舒适，内庭院或中庭绿化景观好。出现了以景观为突出卖点的办公室，即景观办公室，这样的办公室布局灵活，有适当的休息空间，用灵活的隔断和绿化来保证私密性，地板、天棚均有吸音处理等。 第四阶段：智能化办公楼。20世纪70~80年代，随着信息时代的到来，世界上出现了一批举世公认的智能建筑，集中绝大部分时办公楼；20世纪90年代，我国开始建成少量的智能建筑，如上海的金茂大厦。智能化办公楼发展迅速，继3A之后，目前又细化推出5A概念，智能建筑已成为21世纪办公建筑发展的趋势。 3、写字楼分类标准与等级 美国通常把写字楼划分为A、B、C三个等级，其中A级为投资级，该类写字楼最适合市场要求，高档的装修和完善的配套设施是主要特征。该类物业能使公司形象和地位得到提升。B和C级写字楼一般比较陈旧，设计和功能跟不上现代潮流，部分物业通过改造可以上升为A级。规模小、结构简单、配套设施缺乏的写字楼从建成起就被列入低级写字楼行列。 由于我国的写字楼发展历程短，分类标准还不成熟。目前，国内关于写字楼的划分有如下三种标准： ⑴“甲”系列分类。北京写字楼信息网在2000年第一次全面提出顶级、甲级、乙级、丙级的四级分类原则，是最早倡导和应用甲级、乙级、丙级写字楼主要是参照了星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。 写字楼划分主要以硬件和软件为依据。硬件方面包括楼宇外观设计、内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到5A写字楼水平；设备设施如电梯等候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施（电力负荷、绿化、夜间照明）等方面是否与世界甲级写字楼水平同步；软件方面主要是指物业管理服务是否达到星级酒店标准。按照上述标准，写字楼分为如下四个类别： →顶级写字楼：在商圈内具有标志性、代表性和具有强大辐射力的甲级写字楼。因此写字楼的软硬件标准首先要完全达标；其次是具有代表性和标志性，在建筑规模、高度、服务品牌等方面出类拔萃、傲视群雄。在城市中具有非常强的美誉度和知名度。例如上海的金茂大厦、北京的国贸中心、广州的中信广场，不但城内的百姓知晓，全