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以广州市为例限购政策研究 　　为遏制住宅价格持续过快上涨势头，我国各大城市先后出台了严厉的住宅限购政策，这些政策的作用机理如何、调控效果怎样以及未来如何进一步完善或退出是当前值得深入思考和研究的问题。本文以广州市为例，采用房地产市场的成交数据进行实证分析和效果评价，试图得出未来调控政策进一步优化的建议。 广州市于2010年10月15日出台住房限购政策（即广州市国土房管局等四部门联合发布的《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产持续健康发展的意见》），规定本市户籍居民和纳税或缴纳社保1年以上的非本市户籍居民的家庭只可新购1套住宅，不符合前述条件的非本市户籍居民家庭不得购买住宅。2011年2月24日，广州市出台了落实房地产调控“新国八条”的细则（即《广州市人民政府办公厅关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》），对2010年的限购政策进一步加码，规定在广州已有1套住宅的本市户籍居民家庭和纳税或缴纳社保1年以上的非本市户籍居民家庭限购1套住房；对在本市已拥有2套及以上住宅的本市户籍居民家庭、拥有l套及以上住宅的非本市户籍居民家庭、不能提供1年以上纳税证明或社保证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市售房。 一、住宅限购政策的作用机理分析 （一）限购政策对不同购房主体的调控作用分析 通过限购政策可以直接抑制本地居民对住房有过度的投资性需求，要求非本市户籍居民家庭要提供纳税证明和社保证明，实际上是在住房市场排除那些纯粹炒房投资的外地人，使得住房购买行为大多是满足自住需求。 住房的买卖双方要实现及时、有保障的交易行为，往往都依赖于各城市房地产主管部门的登记备案审批程序。通过查询本市的住房产权信息数据库，结合纳税、社保等证明材料，主管部门就可以认定申请备案登记的居民是否有购房资格。通过限购政策及相关配套制度等一系列的行政管制措施，直接干预住房市场交易活动，对住房需求有显著抑制作用。 由于广州市的限购政策执行时是按照家庭实际拥有住房套数来审核是否有购房资格的，那么拥有多套住房的本地居民家庭卖掉其持有的住房，剩余少于或等于1套住房，就可再买房。正如《广州日报》报道，广州市国土房管局相关负责人表示，如果有户籍家庭在广州拥有2套住房，卖掉其中1套后，应该可以再买1套。对于改善型需求的本地购房者，即便符合“卖一买一”的条件也会由于贷款购房成本增加而受到一定影响。由于大多数银行在发放个人住房贷款时是根据贷款记录来处理的，虽然卖掉一套住房，如果卖掉的住房申请过银行贷款，再买一套改善型住房仍需申请贷款的话，银行会按照第二套房的贷款标准来执行，即首付至少60%、贷款利率至少为基准利率的1.1倍，如果购房者支付能力有限，也可能影响其购房需求。 对于非本市户籍购房者，由于广州市限购政策要求外地户籍的购房者须提供2年内在本市累计缴纳1年以上纳税证明或社保证明，与北京市限购政策要求连续5年以上连续社保或纳税证明的苛刻条件相比则宽松得多。从实际情况来看，长期在广州工作、生活的非本市户籍无房人士中大部分都满足累计1年以上的纳税证明或社保证明的条件，那么限购政策对这部分购房主体不会有太大影响。 （二）限购政策对不同用途房地产市场的调控作用分析 1.限购政策对不同类型住宅市场的调控作用分析 对于度假及投资型住宅为主的项目来说，限购政策可能会对其产生较大的影响。由于这部分住宅产品的购房者通常已拥有至少1套住房，在限购政策背景下，这部分购房者的购房资格将受到限制，因而对这类住宅的需求将受到较大程度的抑制。 受限购政策影响最为严重的是那些采用合拼户型设计的住宅项目，这些项目当初的设计初衷是为了规避“90/70”政策的限制，其中大面积户型的单位大多是由两套或更多套小面积户型单位合拼而成，这样会占用购房者至少2套的数量指标，从而直接影响其购房资格。 对于大中户型的自住型住宅产品来说，由于购房者对限购政策的执行周期难以准确预期，再加上现阶段一二手房交易成本和税费较高，因此那些首次置业购房者及部分改善型购房者出于长远居住需求考虑，在购房时更倾向于一步到位，从而使得这类住宅产品在限购后比限购前更畅销。 2.限购政策对非住宅房地产市场的调控作用分析 现阶段，限购政策主要是针对住宅市场采取的严厉管制措施，而对于非住宅房地产市场则是一个重要的发展机遇。 从需求方面来看，由于相对富裕的居民家庭在资金存入银行的“负利率”背景下有强烈的投资需求。在现阶段居民投资渠道中，投资房地产是相对比较稳健、可靠的渠道，而这些家庭往往已经持有两套及以上的住宅，因此其富余资金可能更多地考虑投资于商铺、写字间或其他不受限购政策影响的非住宅房地产，这些用途的房地产会随着居民消费的不断增长、城