房价波动中再议房地产抵押价值评估风险.pdfVIP

房价波动中再议房地产抵押阶值评估风险 周 霞 北京建筑丁程学院，北京lo0044 摘要：本文简要回顾了2007年以来我国大陆地区房价的异常波动过程，指出“价值 高估风险”和“合法性不足风险”是抵押评估中各类风险的集中体现，并深入剖析了这两类 风险的集聚与显化过程。建议重新审视现有房地产抵押评估技术准则．以非公开市场基准 下的抵押价值代替市场价值，并更多地考虑成本法和收益法的应用，以防范客观原因造成 的上述两类抵押评估风险，进而提高抵押评估机构及商业银行抵抗系统性风险的能力。 关键词：房价波动：抵押物价值高估风险：台法性不足风险：抵押价值：估价方法 中圈分粪号：陀9923文献标识码：A文章编号：1007—7685I20ll…一0073-03 受土地刚性供给、快速城镇化、流动性过剩 房屋售价上涨136％，新建商品住宅售价上涨 等多种冈素的影响，我围房地产价格自2004年10％．明显低于2009年；囝房景气指数亦自2010 起呈现较快上涨的态势。在宏观调控和国际金融 年3月起逐步回落。市场经济中价格围绕价值上 危机的双重作用下，全国房地产开发景气指数 下波动是常态的，但由于投资者的不完全理性、 (以下简称“国房景气指数”)2007年11月开始连市场信息的不对称等原因，在“自我实现的预期 续回落。由于2008年宏观经济走低，GDP增长面效应”作用下，房地产价格相对其均衡价格可能 临“保八”考验．中央不得不转而实施积极的财政 呈现非平稳偏离的态势，…即价格在较长时间内 政策和适度宽松的货币政策。白2009年第二季都不能回归，一旦回归，其回归的速度和幅度可 度起，各类房地产市场价格再度进入快速上升的 能远远超过偏离过程。由此，金融机构可能面临 通道，2009年全国全年商品房平均售价较2008较大的违约风险和变现风险。进一步地，上述风 年上涨24％，创十年来最大涨幅。2009年底，为抑险将通过抵押价值评估环节向抵押评估机构传 制房价过快上涨．中央政府再度收紧银根、地根， 导。 出台了“国四条”等一系列严厉的房地产宏观调 一、房价波动中抵押价值高估风险和合法性 控政策，继而各地方政府也纷纷出台“限购令”等 不足风险的集聚与显化 调控细则。在严厉而坚决的政策作用下，2010年 (一)抵押物价值高估风险 全国70个大中城市房屋及新建商品住宅销售价 从产生原因和主观意愿上看，这类风险包括 格涨幅呈现明显的先上升后回落趋势。2010年，主动高估和被动高估。就主动高估而言，由于房 注：奉文是北京建筑工程学院科研基地项目“北京郊区小城填集体建设用地漉转价格研究”(墙号：100903106)、建设部 敏科荦研究项目“我国小城镇集体建健用地流转价格彤成与调控机制研竞”的成果。 幢稿日期：201l_0B—10- 作者简介：用霞(1钾5一)．女．河南信阳人．北京建筑工程学|党讲师．首都经济贸易大学城市学院博士研究生。研充方 向：区碱土地利用厦房地产经济。 一73— 经济纵横·2011年第Jl期 地产评估市场中的失范行为较为普遍．抵押价值 现行的抵押评估技术体系的小足也从客观上迫 的确定受到客户(即贷款申请人)．抵押评估机构 使评估机构不得不采取一些不合法台规的操作 及其评估人员银行(即贷款人．评估报告使用 手法． 者)及其具体经办人等多方博弈的影响。在无监 (三)风险的显化可能络抵押评估机构造成 管或监管不利的情况F，作为理性的“经济人”， 的影响 客户很可能会要求估价机构进行高估．估价机构 一般情况F，上述两类风险的显化主要发生 亦很可能为满足客户需求阿进行高估。一般情况 在常规的贷后复评估，非常规的突击检查和不良 下．银行会从“谨慎性原则”m发，要求如实评估 贷款处置等