房地产企业风险压力测试实证研究限购令、房产税、新土管政策的持续性冲击影响.pdfVIP

● _丝注鱼全塾篁堡多螽受鬟璧黪≤jj鬻s霉i 房地产企业风险压力测试实证研究： 限购令、房产税、新土管政策的持续性冲击影响 周阳敏 (郑州大学商学院，郑州450001) 摘要：在压力测试理论和房地产企业风险管理理论的基础上，本文构建了房地产企业风险压力 测试的理论体系，对我国房地产企业(上市公司)进行了风险压力测试的理论探索与实证分析。 本文压力测试表明：在面对各类房地产调控政策冲击时，房地产企业(上市公司)整体抗风险能 力都很弱，“限购令”政策对我国房地产企业冲击形成的风险与危害最大，影响次之的是“房产 税”政策，虽然“土地管理”政策冲击导致房地产企业风险排第三，但影响程度也较大；即使在相 同风险压力下，民营房地产企业(上市公司)的抗风险能力要相对优于国有的房地产企业(上市 公司)；在越来越严格、越来越细化、越来越有针对性的房地产调控政策冲击下，我国房地产企 业的抗风险能力或风险暴露水平出现两级分化。最后，本文对我国房地产企业的风险管理提出 了相应的政策与建议。 关键词：风险压力测试；因子分析；房地产企业 引 言 2013年2月20日国务院部署房地产市场调控工作，提出完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资 性购房、加强市场监管等“新五条”。随后国务院办公厅发布2013第17号文件，进一步要求限购区域覆盖城 市全部行政区域，而且限购住房类型包括所有新建商品住房和二手住房，购房资格审查前移至签订购房合同 或认购前；同时，通知还要求各地区住房城乡建设、公安、税务、民政、人力资源社会保障等部门要协同严肃查 处限购措施执行中的违法违规行为，甚至要追究情节严重当事人的法律责任等。2013年4月25日中共中央 政治局常务委员会会议讨论了抓好房地产市场调控和住房保障等工作。现在许多上司公司公告中也预警了 房地产风险，例如宜华地产股份有限公司2013年4月27日④在《证券时报》公告声称新国五条及国五条细则 可能存在成交量下滑风险，认为房地产行业已告别暴利的时代，而市场竞争和市场波动的不确定性也大幅度 增加等。 2013年10月29日习近平提出加快推进住房保障和供应体系建设，“把住房保障和供应体系建设办成一 项经得起实践、人民、历史检验的德政工程”。2014年2月25日习近平的考察与27日的座谈都折射出中国 将建立未来房地产宏观调控长效机制。2014年3月13日李克强指出对房地产市场要因城因地分类进行调 收稿日期：2012-11-29 基金项目：国家社会科学基金项目(14BJY049)；河南省软科学研究项目(142400410100)。 作者简介：周阳敏，郑州大学商学院副教授，硕士生导师，博士。 ①详细内容参阅：http：／／finance．ifeng．corn／roll7976545．shtml。 No．09(2014) ■暾黧V01．26 j蓬鬻i警鬻_霸戮羹黧鍪鬻冀建≮堑注鱼金塾篁堡毫 控，抑制投机投资性需求，重在建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展②。2014年6月4日，冯俊认为 当前房地产市场形势属于“市场正常的调节”，同时，冯俊表示房地产调控要“坚持保护消费需求、遏制投资需 求这个原则”，因此，房地产限购政策是鼓励、保护消费需求，遏制投资需求。 6．0％，利率大幅度提高刺破日本泡沫经济，股票市场和房地产市场的泡沫相继破灭，结束了13本经济高速发 展的辉煌历史，从此13本开始了漫长经济衰退期：企业破产、收入下降、消费萎缩、贫富差距拉大等。由此可 见，日本房地产企业风险在利率调控下瞬间暴露。无独有偶，在截至2006年6月两年中，美国联邦储备委员 会连续17次提息，联邦基金利率从1％升到5．25％，这是美国次贷危机爆发的直接导火索，美国房价持续走 低，经济陷入衰退等。这些活生生的血淋淋的教训告诉我们我国房地产市场调控也将面临类似的风险。特别 是我国限购令的突发性出台、房产税的突发性公布、房地产贷款利率的突发性上调、第二套房产的突发性严 控、土地招拍挂的突发性严管以及房地产信贷政策突发性紧缩等等都会给房地产企业带来突发性危机、致命 打击、极端风险等。但是，如何量化并管理这些极端风险是