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差别化个人住房贷款政策对房价影响实证研究 　　摘要：近年来，宏观调控部门为抑制房价过快上涨，采取了一系列调控措施。其中，针对个人住房贷款的信贷调控政策主要体现在差别化管理上。本文以泉州市为例，选取受政策直接影响的利率浮动比率和住房面积结构两组数据与房价指标，运用协整检验与Granger因果关系检验方法进行实证分析，研究差别化住房信贷政策对房价走势的影响，并提出相应的政策建议。 关键词：差别化房贷政策；房价；实证分析 一、差别化房贷政策的内容 当前，我国对个人住房信贷主要实行差别化管理。差别化个人住房贷款政策（以下简称“差别化房贷政策”）的核心在于“差别”——为实现调控房价的目的，根据个人住房贷款申请人及其所要购买的住房的不同特点进行区分，执行不同的信贷政策。政策实质是使不同人群贷款购房的成本差别化——对须扶持的群体予以降低，对须抑制的群体予以提高。这样做的目的是把房地产的投机需求与消费需求区分开来，遏制投机需求，使房地产市场的需求方以消费需求为主导，从而遏制房价过快上涨。 现行的房贷政策的差别化主要体现在以下三方面：一是套数，即区分“首套（首次贷款购房）”与“第二套（非首次贷款购房）”；二是户型，即区分“普通（面积小于90㎡）住房”与“非普通（面积大于90㎡）住房”；三是贷款主体，即区分“本地人”与“外地人”。 二、差别化房贷政策对泉州市房价的影响 （一）泉州市房价运行情况 近年来房价上涨已成为全国性趋势，泉州也不例外。2008年至今泉州房屋均价总体保持震荡上行趋势，累计涨幅将近一倍（见图1）。 （二）差别化房贷政策效应 回顾历年政策内容，差别化房贷政策主要调控的是个人住房贷款的首付比例和利率，此外，对一部分人限贷（如第三套房停贷、外地居民停贷等）以及贷款成本的提高，将抑制部分潜在的贷款需求。因此，该政策将直接影响个人住房贷款利率，间接影响个人住房贷款结构和规模。 1、个人住房贷款利率 2008年以来，货币政策经历了“从紧——宽松——稳健”的演变，基准利率数度调整，个人住房贷款利率也随之起伏变动。为剔除基准利率变动因素，更好反映差别化房贷政策对利率的影响，本文引入利率浮动比率这一变量，即利率浮动比率=泉州地区个人住房贷款加权平均利率/贷款基准利率。 将图表中数据的变动结合这一时期差别化房贷政策的演变，可看出房贷利率浮动比率受政策变动的影响明显，该指标可以表现差别化房贷政策对房贷利率的影响情况。 （1）2008.1-2008.10房贷利率上升，相应政策：2007年第四季度提高二套房贷款浮动水平等措施（银发[2007]359号）。 （2）2008.11-2009.12下降，相应政策：2008年10月，扩大商业性个人住房贷款利率的下限，调低首付比例等优惠措施（银发[2008]302号）。 （3）2010.1-2011.4上升，相应政策：2010年1月以来日趋严厉的房贷调控政策（国办发[2010]4号、国发[2010]10号、银发[2010]275号、国办发[2011]1号等）。 2、个人住房贷款规模和结构 差别化房贷政策的效应还体现在个人住房贷款规模方面。提高二套房贷款成本的目的在于遏制投资需求，但需求难以估算，因此，本文研究方向着眼于结构——寻找在信贷结构中能够体现“差别”内涵的变量。差别化房贷政策着重对“二套房贷”进行了约束和限制，但二套房标准随着政策演变经历了几次变动，统计数字难以取得。因此，本文选取了个人住房贷款所购住宅面积情况。由于差别化房贷政策对个人自住普通型住宅予以首付比例和利率方面的优惠，对非普通型住宅予以限制。因此，如果政策产生效应，那么贷款购房的面积结构也会受到影响。 如图3，从长期趋势看，购买面积小于或等于90㎡住宅的贷款占比有所扩大，购买面积大于144㎡住宅的贷款占比则明显减少。体现差别化房贷政策执行以来，对普通住房的购买有一定的鼓励作用，对非普通住宅的购买有一定的压制作用。 三、差别化房贷政策对房价影响的实证分析 初步分析了差别化房贷政策对个人住房贷款利率和贷款购房消费结构的影响后，是否可以得出该政策实现了遏制投机性需求并调控房价的目的呢？本文拟采用前文分析的两个变量与泉州市房价进行实证分析，从而证明差别化房贷政策对房价的影响。 本文量化分析的数据取自泉州地区2008年1月至2011年4月的月度数据，变量的选择及处理如下： 1、住房均价指数。为更好的反映住房价格变动情况，本文选定将2008年1月的住房均价作为基期（100）构建泉州市住房均价指数，利用住房均价指数表示住房价格走势据进行分析。 2、利率浮动比率。为剔除基准利率变动因素，更好反映差别化房贷政策对利率的影响，本文