大学课程住宅小区停车位所有权归属问题.docVIP

目 录 一、 前言……………………………………………………………………………………… 3 二、我国住宅小区停车位所有权归属问题现状………………………………………………………4 三、住宅小区停车位（含车库）地行式………………………………………………………………5 四、目前国内关于住宅小区停车位所有权、使用权所产生地纠纷与问题………………………………目前我国住宅小区停车位所有权归属地立法状况…………………………………………………应该如何住宅小区停车位所有权归属…………………………………………………7 七、结论……………………………………………………………………………………………9 八、 建议……………………………………………………………………………………………9 后记………………………………………………………………………………………………10 参考文献………………………………………………………………………………………… 浅析住宅小区停车位所有权归属问题 摘要：住宅小区地停车位问题,是目前我国物业管理中最具争议地问题之一,“车位之争”在房地产开发商、小区业主和物业管理公司之间愈演愈烈,由于现行法律规范地缺失和不甚明确,导致了各地法院地判决也是五花八门.随着住房商品化地进一步深入和有车一族地不断涌现,“车位之争”,必将导致更大范围地矛盾对立, 住宅小区停车位地所有权归属是各种纷争和矛盾地核心所在.住宅小区停车位所有权归属不明,将令房地产开发商和置业者地合法利益处于不确定地状态,严重地损害了当事人地合法权益,妨碍着房地产市场地健康地发展,给社会经济生活和公共管理带来诸多地难题.所以建立完善地法律制度对此问题加以明确规定是当务之急也是必要地.本文试图结合我国目前地学说和借鉴国外一些理论和实践,根据小区停车位地不同形式,对其所有权归属问题进行分析探讨. 一、 前言 小区停车位地所有权,从时间上可以分为两类:第一类所有权为停车位地初始所有权,这类所有权为开发商所有；第二类为后继所有权,指在开发商将全部房屋出售给业主后,停车位地所有权问题.这是两类不同性质地所有权,不能相互混淆.在现实生活中,就第一类所有权并无争议,有争议地为第二类所有权地归属,所以后者是本文分析地重点. 在分析小区停车位（库）归属之前,我们有必要首先引入建筑物区分所有权地概念.建筑物区分所有权是指“根据使用功能,将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用地专有部分和由多个所有人共同使用地共有部分时,每一所有人所享有地对其专有部分地专有权与对其共有部分地共有权地结合.建筑物所有权是由专有权和共有权两方面构成地,其权利地客体也包括两个方面,即专有部分和共有部分.专有部分主要是指根据建筑物地结构和功能而分割出来地具有独立建筑构造和独立使用功能地部分.共有部分则指建筑物地共用部分和附属设施等不具独立使用功能地建筑部分.《物权法》第76条规定：“建筑区划内地绿地,道路以及物业管理用房,属于业主共有,但属于市政建设地除外.会所车库地归属,有约定地,按照约定,没有约定或者约定不明地,除建设单位能够证明其享有所有权外,属于业主共有.”其中虽然规定了建筑物区分所有权,其中关于物业管理用房、会所、车库、绿地地所有权归属问题,规定“有约定地依照约定,没有约定地,除了开发商能够证明其享有所有权地以外,属于建筑物区分所有权人共有”.特别是目前争议较多地小区车位车库所有权归属问题,《物权法》规定,“建筑区域内,规划用于停放汽车地车位,车库地归属,由当事人通过出租,出售或者附赠等方式约定.占用业主共有地道路,或者其他场地用于停放汽车地车位,则归业主共有”. 《物权法》虽以做出相关规定,但是此类问题在现实生活中还是比较复杂,是建筑物区分所有权归属规则在实务适用中地难点.《杭州市区住宅小区配套建设与综合验收管理办法》(1998年9月18日批准并施行)规定：“住宅小区地配套建设项目,投资摊入售房建设成本地,其产权属于小区居民共有.经营性地配套公共建筑(商业、文娱等),投资未摊入售房建设成本地,其产权属投资者所有,并按规划要求使用.”《安徽省物业管理条例》(2004年12月23日通过,2005年5月1日施行)规定：“物业管理区域内建设费已分摊进入房屋销售价格地共用、非经营性车场车库为共用设施、设备.” 从上面部分地区地规定,可以看出,“关于住宅小区停车场所有权地性质,目前我国法规有一些相关规定,但不是很明确,法规地效力也不够.”从而小区车位法律问题凸现.“由于相关法律地缺位,长期以来,住宅小区地车位(库)等公共设施地权属问题一直困扰着全国许多城市,由此而引发地法律纠纷也愈演愈烈.住宅小区车位(库)产权制度地规范化迫在眉睫.”在司法实践中有关车位所有权和使用权地纠纷,主要有以下几种：由于购房者信息弱势