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物业服务与城市社区管理发展现状及问题分析 谢卓韫 顾疆磊 摘要:我国内地的物业服务起始于20 世纪80 年代,经过近30 年的发展，现 今物业服务已成为一个颇具规模的新兴服务产业，在城市社区的居住小区中，为 住房的产权所有者或使用人提供专业化、市场化的物业管理服务。与此同时，我 国城市社会结构也在不断由传统向现代转型，城市社区管理体制面临着调整。社 区管理与物业服务是在时间及空间上同时运行，又在参与主体、运行体系及运行 目的上各不相同的管理体制，两者在日常运作中时有出现相互间的碰撞。 为此，本论文从物业服务与城市管理的发展现状入手，窥视与分析城市社区 管理与物业服务中存在的问题，并试图通过对城市社区管理和物业服务的组织结 构特征及两者的联系与相互作用的分析，提出了物业服务融入城市社区管理的建 议，并进一步分析了相融的必要性和可行性，以缓解两者间现存的冲突和矛盾。 关键词：物业服务 社区管理 相融性 问题 解决对策 当前，我国社会结构转型和市场经济体制转轨改革正在同步进行。近30 年 的改革，不仅给我国经济发展注入了巨大的体制性力量，同时也使我国社会发生 着深刻变化。这种变化突出表现在计划经济体制下的社会的属性逐步削弱，社会 与经济存在高度关联的同时，也日益显示其独立性和各自的内在发展规律。国家、 社会与个人之间的关系的转变，也是改革给我国社会带来的最根本改变。单位人 向社会人的转型，居住与工作场所的相对分离，已是我国社会转型最为显著的标 志之一。人们在政治、经济活动和社会生活中，新出现的大量社会现象和社会问 题，也已呈现出多元化趋向。 1. 物业服务与城市社区管理的发展现状 物业服务作为我国一个新兴行业，20 多年来经历了从起始阶段的散乱无序 发展到现今的依法规范化发展的过程。1994 年，建设部下发了《城市新建住宅 小区管理办法》，明确要求在新建小区推行物业管理制度，使物业管理原先大量 存在的违约侵权、纠纷不断、缺乏法律法规的状况开始得到转变。2003 年起， 国务院《物业管理条例》以及国务院有关部、委制订的《业主大会章程》、《物业 服务收费管理办法》、《物业管理企业资质管理办法》等相继出台，2007 年《中 华人民共和国物权法》的施行，才使物业服务行业开始走上规范化的道路，经过 几年来的不断探索，取得了一定成效。 现以本课题在上海徐汇区调查研究所获得的相关信息资料来分析： 徐汇区是位于上海西南的中心城区。到2010 年底，该区常住人口计有108.5 万人；共有 13 个街道（镇）、301 个居委会，806 个住宅小区，居住总建筑面积 2996 万平方米。其中：商品房小区404 个计1413.3 万平方米；售后房、公房小 区402 个计1582.7 万平方米。全区已建业主委员会792 个（组建率近98.3%）， 其中组建业主大会721 个（组建率近89.5%）。注册在区内的物业服务企业共223 家，其中：一级资质1 家；二级资质18 家；三级及暂定资质204 家。 图表1 徐汇区住宅小区房屋类型分布情况 图表2 徐汇区注册物业服务企业资质等级分布情况 可见，业主委员会已在全区普遍组建，与此同时，区房管局通过定期召开联 络会议以及开展培训、加强委员们对物业法律法规的学习等方式，以此提高监管 意识、增强管理能力，引导业主进行有效管理、合理维权；为了规范业主大会和 业主委员会的运作，提高业主自我管理能力，方便业委会开展工作，该局还向全 区的业主委员会发放了《业主委员会工作手册》。所以，目前大多数业主委员会 正发挥着协调业主与物业公司关系和维护业主权利的载体作用。例如长虹坊的业 主委员会自1995 年成立以来，历届业委会在日常运作中坚持学法、知法、守法、 用法，依法维权、依法管理，以理性有效的方式处理小区中侵权、违章现象，积 极协同物业服务企业在小区内提高管理质量；为维护全体业主合法权益，业委会 还签约聘请了专业律师事处所当法律顾问。长虹坊现在是建设部及上海市的优秀 住宅小区，已成为业主自觉规范业主大会运作的典范。以该区作为上海市的缩影， 可见，物业服务管理在全国已逐渐走向规范化，小区的综合治理也逐见成效。 2. 城市社区管理存在的问题 根据城市社区管理运行现状，归纳出的存在问题如下： ⑴ 城市社区管理的行政化倾向与社区自治的矛盾 在社会转型期，政府的行政