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房地产市场调查与分析 行业认识篇 企划设计篇 方法技巧篇 统计分析篇 第一章 房地产市场调查的职能与内容 阅读开篇案例 从案例中的有关房地产市场的调查，我们可以了解到： 1.目前中国房地产住房状况； 2.购房者的年龄层、职业、收入水平； 3.住房的考虑因素：价格、面积； 4.最具购买力的群体 1.1房地产市场调查概述 1.1.1房地产市场调查的概念 1）房地产市场调查的定义 房地产市场调查，就是以房地产为特定的调查对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理和分析，通过对房地产市场进行研究与预测，最终为企业经营决策，特别是营销决策服务。 狭义的市场调查通常是指以科学方法收集消费者购买和使用商品的动机、事实、意见等有关资料，并予以研究。 广义的市场调查指商品或劳务从生产到达消费者这一过程中全部商业活动的资料、情报和数据，做系统的收集、整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场。 2）房地产市场调查的特征 ①调查对象具有特殊性 （不同区域、不同类型的房地产产品的购买和使用对象有很大不同） ②调查方法有自身的鲜明特色 （调查对象本身的特殊性，不同的对象采取不同的方法） ③服务对象既有阶段性也有全程性 （既包括研究购买者的心理或行为这一核心阶段，更包括为企业经营全过程服务） 1.1.2房地产市场调查的方法 房地产市场调查的方法多种多样，应根据实际情况选择合理的方法进行。 1）按调查对象总体选择方法的不同划分 （1）普查 指对调查对象总体所包含的全部个体都进行调查。 优点：a.全面调查，全面数据 b.反映客观实际，效果明显 缺点：a.工作量大，耗费大量人、财、物力 b.调查周期长 （2）重点调查和典型调查都是根据研究目的的不同，依据调查者的判断，从总体中抽取一部分个体进行调查，进而推断重要性或典型性的结论的方式。 优点：对象数目不多，工作量少 缺点：后期需用时间审慎判断 （3）抽样调查 指采用科学抽样方法，从总体中抽取一部分个体进行调查，进而推断总体的一般性结论的方法（随机与非随机）。 优点：对象数目少，工作量少 缺点：调查结果不一定能反映实际情况 2）按调查对象所采用的具体方法划分 (1)文案法 通过搜集房地产领域各种历史和现实的文献资料，从中摘取与调查有关的情报，然后进行综合分析的调查方法。（应用最广，最便捷） 优点：充分利用第二手资料，节省调查费 文案调查的功能：a.发现问题并提供重要参考；b.为实地调查创造条件c.可用于经常性调查d.不受时空限制 2）访问法 调查员通过口头、书面或电信等方法向被调查者了解市场情况，收集资料的一种实地调查方法。 房地产领域最常用的市场调查方法之一，是广泛使用的获取第一手资料的方法。 3）观察法 有时也称实地调查，是指调查人员与不被调查者正面接触，而是通过去现场实地观察调查对象来收集信息资料的方法。 优点：获得那些被观察者不愿或不能提供的信息 缺点：得到表面现象，无法得到如感情、行为等信息。 3）房地产市场调查方法组合应用与重点运用 （1）基本数据信息调查组合 （2）重点项目调查组合 （3）深度访谈重点运用 （4）专家小组座谈会 1.1.3房地产市场调查的特点 ①房地产市场调查的内容是广泛的； ②房地产市场调查具有很强的针对性； ③房地产市场调查的方法是多样的； ④房地产市场调查的结果具有一定的局限性； ⑤房地产市场调查结果不能直接决定最终答案。 1.2 房地产市场调查的基本职能 为什么要进行房地产市场调查？ 房地产市场调查的职能（目的）在于为房地产企业战略决策提供依据，降低房地产的决策风险，其承担的是信息收集、过滤的责任，负责提供目前市场的动态信息，掌握市场的发展趋势、消费者的潜在需求、可能的企业发展契机。 1.2.1房地产市场调查的基本职能（4个有利于） a.市场调查有利于房地产企业不断发现新的市场机会 b.市场调查有利于房地产项目的正确定位 c.市场调查有利于房地产企业制定出可行的策划方案 d.市场调查有利于房地产企业开发新的房地产产品 1.2.2 市场调查在房地产项目中的应用 1）投资开发前期 宏观形势判断 分析收集宏观市场信息→了解房地产市场现状→推断房地产市场的发展前景→提供决策依据 项目前期定位 a.总体市场和典型项目分析 b.区域市场分析 c.竞争项目分析 消费需求趋势研究 品牌研究 2）开发建设中期 消费需求研究 竞争项目研究 项目产品定位 产品测试研究 3）销售管理后期 楼盘媒体宣传分析 销售现场研究 销售检测 业主满意度研究 1.3 房地产市场调查的主要内容 1.3.1