房地产企业税收疑难问题解答.doc

房地产企业税收疑难问题解答 1、房地产企业少预缴税款（企业所得税和土地增值税）是否能够定性为偷税？是否加征滞纳金？ 实际管征中对少申报预缴所得税是如何处理？ 企业得税方面：企业所得税是采取按年计算，分期预缴，年终汇算清缴的办法征收的。企业的收入、费用列支要到企业的一年会计年度结束后才能准确计算出来，平时在预缴中无论是采取按纳税期限的实际数预缴，还是按上一年度应纳税所得额的一定比例预缴，或者按其他方法预缴，存在不能正确计算当期应纳税所得额的问题。因此，企业预缴中少缴的税款不应作为偷税处理。 （1996、1国家税务总局国税函【1996】8号 省地税局闽地税稽【1996】007号转发） 根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十条及《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第十五条的规定，对纳税人未按规定的缴库期限预缴所得税的，应视同滞纳行为处理，除责令其限期缴纳税款外，同时按规定加收滞纳金。 （1995、11国家税务总局国税函发【1995】593号 省地税局闽地税政二【1995】96号转发） 土地增值税方面：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。少预缴税款土地增值税同样不能够定性为偷税。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题：“纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。”　此文可以看出，如果未按规定预缴土地增值税还是要按征管法有关规定加收滞纳金的。 实际征管：这些情况不会定为偷税，在汇算或清算中有补缴税金的，应收的滞纳金也很少实际加收。 2、定金、订金、保证金、诚意金（其他应付款二级科目）、会员费是否缴纳企业所得税、营业税？ 2008年以前，因为税法有预售收入的概念，所有的预收款项均作为预售收入，因此定金必须缴纳企业所得税，这也是税务机关检查重点。 2008年以后，如果收取的定金跨越年度，由于没有签订预售合同，因此在收取定金当年，要作为预收款项，不作为收入处理，并入以后年度的销售收入或营业外收入。 例外：大地税函【2009】77号文件第三条（违反上位法） 思考：完工开发产品收取的定金是否确认为完工销售收入？（青国税发【2010】9号文件第五条第四款。 对于完工开发产品，如果未签合同仅交付定金的，不符合销售收入实现的条件，预收的定金不需结转为完工产品销售收入。 定金是否要缴纳营业税？什么时间缴纳？（国税函〔1995]156号文件第18条） 诚意金是否缴纳营业税？（河北省地税局2010年2号公告） 大连地税局也认为应该缴税。 但是大部分大型房企未就诚意金缴纳营业税。 会员卡或会员费 （1）2006年，山东某地产企业，搞所谓会员制售房，入会后缴纳2万元会费，以后可以抵顶房款。总局认为，这种形式属于变相的预售收入，应当征税。江苏盐城会员卡收取订金。 （2）2008年1月1日后，对于此类为购房而办理的会员卡、会员费，是否需要缴纳企业所得税？（同定金） 上述处理是否正确？我省是否有规定？实际情况如何？ 有关概念的含义 所谓“定金”，其法律定义是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款，即有合同为前提，没有合同即不可定义为“定金”。所谓“订金”并不是一个规范的概念，在法律上仅作为预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能适用“定金”双倍返还罚则。所谓“诚意金”，系部分房地产开发企业为了缓解资金压力，在未取得《商品房预售许可证》的情况下，采取各种方式（申请书、承诺书、订单等）、各种名目（诚意金、vip会员费等）收取购房准业主的款项，以满足开发项目建设的资金需要。这一概念系来自港台地区，我国法律上并没有诚意金之说。如一房地产公司3月1日某楼盘正式开盘，每位欲购房户需交纳一万元诚意金，才享有摇号选房的权利，规定在3月10日摇号并正式签订购房合同时，如签订合同则此诚意金抵充房款，如不签订合同，作为违约金归房地产公司所有。 定金、订金、保证金、诚意金（其他应付款二级科目）、会员费是否缴纳营业税？ 根据修订后的《营业税暂行条例》（下称“条例”）第一条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。”第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营