房地产市场背景分析.doc

2.1投资环境分析 2.1.1政策环境分析 2010年我国房地产调控呈现“三波”推进形态。第一波为以“国十一条”为代表的紧缩型调控，第二波为以“国十条”为代表的打压型调控，第三波为以“9.29”新政为代表的管制型调控。三波政策，严厉程度不断升级，共同组成了这轮堪称史上最严厉的宏观调控。 从政策出台的机制分析，1月10日，国务院办公厅出台的“国十一条”主要是进一步细化去年12月14日的“国四条”，但与“国四条”“有保有压”相比“国十一条”明显着重强调“压”的一面，成为我国新一轮房地产紧缩政策的起点。“国十一条”后，所有二套及以上都严格化，且以家庭为界定标准。 4月17日，国务院发布“国十条” ，提出“坚决遏制部分城市房价过快上涨”，政策严厉再次升级。“国十条”不仅重申建立考核问责机制、增加住房有效供给、加快安居工程建设等问题，更进一步紧缩政策，提出了“二套房贷首付不低于50%”、“限制外地人购房”、“推进房产税试点”等从未有过的严厉措施。 9月29日，多部委新政出台。以巩固楼市调控成果为目的，“国十条”中“30%首付款”、“停发第三套及以上住房贷款”、“停发无证明非本地居民住房贷款”等政策被进一步强化，并推广至全国。同时新政还要求“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”，掀起了我国房地产宏观调控的又一高潮。 通过信贷政策，抑制需求和增加供给成为调控的主要手段，该调控手段虽然在短期内达到一定效果，但从中长期来看，市场必有报复性反弹，市场可能出现大起大落状况，对整个市场发展带来较大影响。 措施 要点 2011-1-18 银监会：继续实施差别化房贷政策 对平台贷款，要严格控制增量风险，并按照既定部署加快存量分类处置。要落实贷款“三查”，加大对贷款风险分类准确性及其责任的督查。对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。 2011-1-26 新“国八条” 无 2011-2-21 住建部与地方签订保障房责任书 完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务 2011-4-6 住房公积金存贷款利率调整 五年期以上公积金贷款利率上调0.2个百分点 2011-5-1 一房一价 “一房一价”是指开发商必须“明码标价”，在售楼处张贴每套房产的价格等相关信息，包括基准价、浮动幅度、综合差价、销售单价、总价等具体情况，公示后不得擅自上调。且新房的销售价格不经物价部门核准不得销售。 2.1.2宏观经济环境分析 成都市2010年国民经济和社会发展简汇： 2010年，全市实现地区生产总值5551.3亿元，比上年增长15.0%。其中：第一产业实现增加值285.1亿元，增长4.1%；第二产业实现增加值2480.9亿元，增长19.8%；第三产业实现增加值2785.3亿元，增长11.8%。一、二、三产业比例关系为5.1:44.7:50.2。全年地方财政一般预算收入526.9亿元，增长36.0%；其中税收收入372.2亿元，增长31.5%。 1.旅游方面：全年接待国内游客6738.3万人次，比上年增长22.3%；国内旅游收入584.6亿元，增长20.5%；组织出境旅游人数46.9万人次，增长78.4%；接待入境旅游者80.2万人次，增长24.1%；旅游外汇收入2.9亿美元，增长22.2%。年末全市三星级以上饭店108家；旅行社260家。 2.固定资产投资：全年固定资产投资完成4255.4亿元，比上年增长5.7%（扣除灾后重建投资，增长10.6%）。民间投资完成2564.8亿元，增长18.0%。全年新增固定资产2518.6亿元。分产业看，一产业完成投资47.4亿元，下降31.2%；二产业完成投资1320.2亿元，增长2.8%，其中工业投资1301.3亿元，增长3.8%；三产业完成投资2887.8亿元，增长8.0%。 3.房地产投资：全年房地产投资完成1278.3亿元，比上年增长35.3%。含预售在内的商品房销售面积2559.3万平方米，下降5.0%，其中住宅销售面积2289.9万平方米，下降9.6%；实现商品房销售额1519.3亿元，增长14.3%，其中住宅销售额1334.4亿元，增长8.1%。 2.1.3中观经济环境分析 成都市2010年土地市场 2010年成都市供应土地556宗，共计面积约45772亩，同比分别增加136宗和7502亩。全市共计成交土地464宗，面积约36999亩，较2009年分别增加了102宗和4952亩。 主城区土地市场 2008年以来，成都主城区土地成交逐渐增加，2010年成交面积约4748亩，同比增加约340亩。 城镇混合住宅用地 近三年来，成都主城区城镇混合住宅楼面地价约4544元/平方米，同比上涨42.8%。根据楼面地价预估，这些项目的综合成本约在7500-8500元/平方米，与成都目前住