房地产投融资与运营管理.doc

商业房地产投融资与运营管理 读者对象:本书的出版将起到填补了国内商业房地产理论研究的空白，指导商业房地产业健康成长的作用。对提升我国商业房地产和商业业态的整体水平起到重要作用。该书适合房地产开发商以及相关专业的人士阅读。?内容简介:?近期兴起的以Mall为代表的商业业态是现代社会人文化的具体体现，是中国未来商业发展的大趋势，符合科学的发展观。?　　商业房地产项目的成功是房地产开发和商业运作两方面的成功。两种成功必须同时获得，不可偏废其一。本书将商业房地产项目投融资与运营管理对接，以新兴的、独立的、大产业的视角，从商业房地产项目的市场分析、项目策划、投资决策、融资方式、开发建设到运营管理，系统论述了严谨的、专业的操作方法，力求解决“两张皮”的业界难题：懂商业的不懂房地产开发，懂房地产开发的不懂商业运作从而导致项目失败。　　目前，高速发展中的商业房地产业已经开始显现出相当多的问题。主要表现在：　　（1）商业地产开发量过大，供求严重失衡。　　（2）商业地产竞争趋白热化。?　　（3）商业地产的同质化严重，项目缺少前期市场调查和策划。许多项目没有按不同商业业态的用途和要求，进行市场定位与设计建筑，事先也不考虑商业企业的意见，建成后让商家削足适履。商业地产项目中的“克隆”多于创新，只要有了一次成功的案例便不断地翻版和重复。商业地产本身的滞后性和产品的同质化，造成的结果是短兵相接的肉搏战。　　（4）发展商重开发而轻经营。由于开发商有的只管卖房，不管经营，用炒作住宅项目方式，炒作商业房地产项目，造成投资收益不佳，导致投资者丧失信心。投资者产生“一朝被蛇咬，十年怕井绳”的心理。在目前的商业地产中，“甩手掌柜”仍然较多。　　（5）经营方式落后。按国际惯例，Shopping?Mall是只租不售的，而在国内许多Mall的开发商虽然意识到Shopping?Mall应该是所有者、管理者、经营者三者分离，但是资金的矛盾使得许多开发商把商铺一卖了之，使得Shopping?Mall没有统一的所有者。由于地产开发商并不一定熟悉商业，使得Mall虽然建好，但却少统一管理，部分超大型购物中心变成了小商品市场。这种以卖为主、分割经营的方式，造成了物价偏高、服务不够统一的局面，进而限制了消费和企业的扩张。尤其由于透过炒作而使售价居高，使未来的租金价格也偏高，对各种品牌企业的进入形成壁垒，而由此产生的这些矛盾直接导致后期管理困难，造成了商业房地产面临发展的瓶颈。　　这些问题和矛盾的焦点在于商业房地产开发在我国尚处于起飞阶段，开发商对于有关的商业房地产开发知识和经验积累不够，对于商业房地产开发前景和实际操作把握不够，迫切需要理论指导。而目前国内商业房地产理论和实践的研究尚处于空白。第一章????绪?论　　一个国家现代化的进程同时也是城市化加速发展的进程。在城市化的过程中，房地产业的蓬勃发展是一个核心构成部分。随着中国20多年的改革开放，城市化的进程不断加快。而在大中型城市，迅速兴起的房地产业成为一道亮丽的风景。特别是在北京、上海这样的大城市，近年来房地产的范围已经不局限于住宅房地产，而开始向商业房地产扩大。其中购物中心（shopping?mall）的发展特别引人瞩目。与现实发展形成鲜明对照的是，在我国学术领域，对于商业房地产业发展的研究成果还很缺乏，理论滞后于实践的情况比较严重。因此，王学东同志《商业房地产项目投融资与运营管理研究》一书的写作和出版就具有非常重要的理论和现实意义。借清华大学出版社出版本书之际，我阐述一些对于我国商业房地产发展的观点及其对本书特点的看法。　　首先，我认为本书对于商业房地产在我国现阶段发展的必然性作出了非常深刻的分析。关于我国现阶段商业房地产发展现状的评估，无疑是一个有争议的话题。一方面，各大城市的购物中心迅速崛起，经营状况参差不齐。另一方面，“过热”、“过早”之说不绝于耳。使人对于我国商业房地产发展的方向难以把握。由此引发的问题是，推动我国商业房地产发展的根本动因是什么？我认为，对于这一问题，本书作者给出了合理而明确的答案。　　改革开放之初，商业房地产对于国内很多人来说，还是一个十分陌生的现象和名词。在经济发展水平还处于较低阶段时，在人们的基本消费还不能得到满足时，对商业房地产和购物中心的需求是不会产生的。正如本书作者所论述的那样，商业房地产是经济高速增长到一定阶段的产物，是一种“革命性”的业态。只有当经济发展到一定阶段，特别是城市化发展到一定阶段，人们才会产生对于集购物、消费、娱乐为一体的购物中心的需求，多功能的购物中心才会产生。特别值得注意的是，购物中心的产生又会进一步打破现有的城市商业格局，形成新的地标型商业中心，向所在区域四周辐射，对于其未来的经济、文化和社会结构城市深远影响。商业的房产这样一种需求创造供给，