投资估算及项目经济评价.doc

6 投资估算及项目经济评价 6.1 销售计划 6.1.1 开发进度 根据项目的定位和项目的规划，项目开发总面积168084㎡。 6.1.2 销售计划 6.1.2.1 销售价格 本案采用可比楼盘定价法，成本定价法，并结合市场需求导向法对本案进行定价。结合项目的开发情况，将本项目均价初步定为5800元/㎡，住宅、车库的定价情况为： 项目住宅均价为5800元/㎡； 6.1.2.2 销售收入预测 根据对房地产市场的预测，并结合项目的开发进度，资金的供应情况，制定了住宅的销售计划及销售收入预测。详见下表 表6.1销售收入 建设销售期 2009 2010 2011 2012 销售比例 　 30% 30% 40% 销售收入 　 29246.6 29246.6 38995.5 销售总收入 　 97488.7 6.1 投资估算依据及范围 由规划方案设计和相关技术资料、项目销售计划和销售预测、青岛市建设工程收费标准、青岛房屋安装工程造价参考、《山东省安装工程费用构成及计算规则》、《工程设计收费标准》，确定如下编制依据。 （1）规划方案设计和相关技术资料 （2）项目销售计划和销售预测 （3）青岛市建设工程收费标准 （4）青岛房屋安装工程造价参考 （5）《山东省安装工程费用构成及计算规则》 （6）《工程设计收费标准》 投资估算范围应与项目建设方案设计所确定的研究范围和各单项工程的内容相一致。包括：土地费用，前期工程费用，基础设施建设费，建筑安装工程费用，公共配套设施建设费，开发间接费，管理费用，财务费用，销售费用，其他费用，开发期间税费，不可预见费。 （1） 土地费用：150万元/亩，共计9000万元。 本项目所投得的地块已经完成了征地拆迁，开发商共计投入资金：150×60=9000万元。 （2）建设销售期计划：2009年建设准备期；2010、2011年建设期；2010、2011、2012销售期，销售份额分别为30%、30%、40%。销售价格为5800元/平方米。 （3）前期工程费：前期工程费主要指项目开发的前期调研、策划、规划、设计费、可行性研究费，以及水文、地质勘查等费用支出。取建筑安装费用的6 %估算 前期工程费 序号 前期工程费用 金额（万元） 估算说明 1 规划设计 1008.5 建筑安装工程费的3% 2 可行性研究费 168.1 建筑安装工程费的0.5% 3 水文地质勘察费 168.1 建筑安装工程费的0.5% 4 筹建开班费 672.3 建筑安装工程费的2.0% 合计（万元） 2017 （4）房屋开发费用：包括建筑安装工程费（建筑面积约168084平方米）、基础设施费、公共设施费。其中，建筑安装工程费由有关数据及文件取单方造价2000元估算，基础设施费由前述依据估算值为5678.4万元，公共设施费估算值为1306.2万元。 （5）管理费：管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。取土地费用、前期工程费和房屋开发费之和的3% （6）财务费用：财务费用主要指贷款利息等的融资费用。 （7）开发期税费：取单方140元估算。 （8）不可预见费：房地产项目应该考虑适当的不可预见费。不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用的准确程度，取土地费用、前期工程费和房屋开发费之和的3%估算。 （9）营业税及附加：为销售收入的5.5% （10）交易管理费及印花税：为销售收入的0.55% （11）土地增值税：本案的土地增值额小于50%，按增值额的30%计算。 （12）所得税：税率为25%。 其他投资相关数据：自由资金8227.85万元；贷款8227.85万元，贷款利率8%，每年偿还利息，本金在2010-2012年等额偿还；行业基准收益率10%； 6.2 投资计划和资金筹措 资金筹措： 本项目的开发投资的资金来源有两个渠道：一是企业的自有资金，二是银行贷款。本项目开发商自有资金8219.9万元作为启动资金，另需向银行贷款8219.9万元，分别占总投资的50%。项目总资金结构图详见下图： 表6.2项目成本估算表（单位：万元） 序号 项目或费用名称 投资金额 单方造价 一 土地费用 9000 150/亩 1 出让金 2 城市建设配套费 3 拆迁及安置补偿费 4 手续费及税金 二 前期工程费 2017 三 房屋开发费用 40601.4 （一） 建安工程费 高层 33616.8 0.2 （二） 基础设施 5678.4 （三） 公共设施 1306.2 四 管理费 1548.6 五 财务费用 2000 六 开发期税费 2353.2 0.014 七 不可预见费 1548.6 合计 59068.8 表6.3投资计划与资金筹