博加夏飞【监人】总监培训课件.ppt

现在有什么 小场所的五步之痒 上海大量小型休闲场（大可堂等），毕竟规模有限，五 步之外即都市，它只是一个闲的室，不是一个场，气场感 缺失导致无法入境。 大场所的五年之痒 大型的老文化场所（田子坊、新天地） 因过度开发或消 费密度过高，不出五年文化味越来越淡，开始沦为城市景点。 新天地成为老天地，休闲榜样没有了，找闲的人一大堆。 田子坊，只有嘈杂的坊，创作的田早就没了。城里的休闲文 化场，开始的很美，结束的很快。 * 城市休闲越来越不给力 西镇能否利用这个需求空隙，创造商机 所以，我们看看“西镇能成为什么” 西镇能成为什么 * 监 人 博 加 总 监 的 基 本 策 略 要 求 目 录 ? 习 惯 ? 孵 化 ? 创 意 ? 把 控 壹 习 惯 了解市场的习惯 1- 网络看信息/营销 搜房、 微信、 微博 2- 杂志看观点 新地产、租售情报 3- 专家看分析 杨红旭 4- 案例看角度 了解土地的习惯 1- 报纸/网络知资讯 晨报、搜房、 微信、 微博、城市中国 2- 业内知观点 宋家泰、王路、半求 3- 甲方知角度 周海峰等营销总监或老总 4- 客户知消费 客户访谈（参考苏州星光耀客户访谈） 了解产品的习惯 1- 书籍提升视野力 中国建筑工业出版社—《建筑设计指导丛书》 同济大学—《建筑群体设计》 上海书店出版社—《识别中国古建筑》 机械工业出版社—《住宅平面设计指南及实例评析》 2- 踩盘提升案例举例能力 3- 案例提升产品包装力 了解客群的习惯 1- 2- 3- 4- 5- 6- 7- 孙夏知角度 揽胜知对比 旧案知反思 案例知切入角度 电影评论知人性宽度 汽车广告知洞察角度 人物自传知人性深度 贰 孵 化 策略孵化 不止8种 8种足矣 1 反土地价值 土地价值共性特别明显的土地 且竞品也在共享并已透支土地价值 案例：中信·博鳌二十六人 模式总结 价值体系，各有不同 但归根结底，所有项目无非是“海岸线+酒店+游艇+高尔夫” 除海上的中国院子外，基本属于单一价值体系贩卖 只有海上的院子，再造了第二价值体系 海资源 海资源 海资源 海资源 隐文化 分析到这，我们突然觉得： 如果海南没有海，博鳌笑了 因为，当这个世界都在一条腿走路时 中信却是少数“两条腿走路”的模式 项目形象 国事人物的非国事别墅 2 城市规划的角色分工 清晰了解区域、甚至城市规划的功能分工 以及本区域在其中的清晰定位 案例：苏宁·漫步一英里、证大·西镇、绿城·黄浦湾 苏宁无锡新城项目 三得利 ? 政府来了 ? 金融街开了 ? 地铁通了 全城尽卖“三得利” 环顾新城，无非都在卖“三得利”或者“三得利”带来的长尾 “三得利”： ? 卖政府搬迁 ? 卖中心 ? 卖地铁 “三得利”的长尾： ? 学校 ? 公园 这是中国城市发展 “爆发式规划”+“爆发式卖地”带来的结果 ? 2004-2008年的上海古北 ? 2004-2010年的上海三林 ? 2004-2007年的苏州金鸡湖西 这本无可厚非，但作为后入者 再这样卖，就占不到便宜了 世博核心 浦东三林 ? 规划核心区：世博 ? 生活核心区：三林 ? 连接道：中环 世博，前前后后十年一工地 三林，十年上海最佳生活区 世博案例 陆家嘴案例 碧云联洋 陆家嘴金融 ? 规划核心区：陆家嘴 ? 生活核心区：联洋碧云 ? 连接道：锦绣路 陆家嘴房子，再贵也只是面子豪宅 碧云联洋，有别墅的人依旧还住这 虹桥商务 古北 虹桥案例 ? 规划核心区：虹桥商务区 ? 生活核心区：古北 ? 连接道：黄金城道 商务区日趋老化 古北豪宅坚挺不落 偏心置业 大规划下的成熟消费观 ? 发展最快的=规划区 ? 生活最好的=生活区 但他们往往不在一起 后者常常在前者的偏心位置，且通过核心道连接 万达综 生活核 新城规划似乎也形成这样的格局 ? 规划区=新城政经长轴 ? 生活区=商业大道长轴 ? 连接道=观山路-高浪路 规划核 心区 政府 金融街 市民 广场 合体 心区 金匮 里综 合体 公园区 优教 育区 苏宁 证大西镇项目 * 地理价值 * 地理价值 三部曲来洞察地理价值： 趋势是什么 现在有什么 我们能成为什么 趋势是什么 * 趋势是什么 碎片时代 城市人时间越来越碎片化：长假因为加班被分成几段， 排队时间、堵车时间、地铁时间、两天假期因为工作被缩减 成一天……长时间越来越少，碎片时间越来越多。 碎片动物 在短时间能力进化的