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鹿城广场商业项目自持经营可行性分析研究;目录 Contents;PART1 温州商业市场状况;PART1 温州商业市场状况;PART1 温州商业市场状况;6; PART1 温州商业市场状况 温州城市经济数据 2007年主要城市GDP比较 12001 6765;8;PART1 温州商业市场状况;PART1 温州商业市场状况; PART1 温州商业市场状况 温州商业市场板块 五马商圈;1.; PART1 温州商业市场状况 温州商业市场板块 欧洲城商圈;1.; PART1 温州商业市场状况 温州商业市场板块 欧洲城商圈;PART1 温州商业市场状况;PART1 温州商业市场状况;800; PART1 温州商业市场状况 温州零售业市场供应分析;5;PART1 温州商业市场状况; PART1 温州商业市场状况 鹿城广场周边人口统计 瓯北镇;PART1 温州商业市场状况; PART1 温州商业市场状况 温州本地餐饮; PART1 温州商业市场状况 温州餐饮品牌; PART1 温州商业市场状况 温州美发品牌; PART1 温州商业市场状况 温州美容及影院 张氏美容 张氏美容在温州有6家直营店。开业 初期定位高端，后根据市场调整消 费水平为中高; PART1 温州商业市场状况 温州健身会所品牌; PART1 温州商业市场状况 温州KTV品牌 百嘉乐豪华包厢;PART1 温州商业市场状况; PART2 鹿城广场商业项目概况 鹿城广场技术指标; PART2 鹿城广场商业项目概况 商业项目概况 温州鹿城广场商业项目概况一览表;PART2 鹿城广场商业项目概况; PART2 鹿城广场商业项目概况 地理位置;PART2 鹿城广场商业项目概况;PART2 鹿城广场商业项目概况;PART2 鹿城广场商业项目概况;所在区域分析;PART2 鹿城广场商业项目概况;PART2 鹿城广场商业项目概况;/;PART2 鹿城广场商业项目概况;5;PART2 鹿城广场商业项目概况;PART2 鹿城广场商业项目概况; PART2 鹿城广场商业项目概况 所在区域分析 车;PART2 鹿城广场商业项目概况;PART1 温州商业市场状况; PART3 自持经营可行性分析 温州鹿城广场招商工作目标： ?满足本项目作为都市综合体核心项目整体运营要求 ?为集团在商业地产领域的拓展摸索方向 ?为集团在商业上的发展建立团队储备人才 1. 与投行或基金合作，共同组建团队;1.;PART3 自持经营可行性分析; PART3 自持经营可行性分析 项目S.W.O.T.;PART3 自持经营可行性分析;PART3 自持经营可行性分析;PART3 自持经营可行性分析; PART3 自持经营可行性分析 附表：国内部分入驻LV的商业物业;PART3 自持经营可行性分析;PART3 自持经营可行性分析;PART3 自持经营可行性分析; PART3 自持经营可行性分析 项目S.W.O.T. 威胁（Threat） 新增商业项目带来的竞争：未来包括五马商圈在内的市区商圈将会有10到20万 平方米的商业供应（包括15000平方米定位高端商业的置信广场），可能会规划 新的购物中心，从而导致本项目客群的分流。 来自其它零售商的竞争：温州时代百货、温州银泰和华侨饭店拥有相当数量的 高端品牌，当前经营状况良好，是本项目的潜在对手。有传闻温州银泰可能会 在原有基础上增加5000平米的营业面积从而达到4万平米的体量，考虑到此前银 泰集团收购湖滨国际名品街50%股权的举措，其动机很可能是准备涉足高端市 场，温州银泰将成为本项目最主要的一个竞争对手。 政府规划的不确定性：政府往往因为对都市综合体的认识不足，导致其规划存 在重大偏差后者前后规划不一致。本项目为温州第一个综合体，将承担更大的;PART3 自持经营可行性分析;PART3 自持经营可行性分析;背景：;PART3 自持经营可行性分析;PART3 自持经营可行性分析;逐; PART3 自持经营可行性分析 主要考虑的业态：主力百货; PART3 自持经营可行性分析 主要考虑的业态：主力百货; PART3 自持经营可行性分析 主要考虑的业态：主力百货; PART3 自持经营可行性分析 主要考虑的业态：奢侈品牌 如何与华侨饭店、时代广场竞争;PART3 自持经营可行性分析;PART3 自持经营可行性分析;PART3 自持经营可行性分析;PART3 自持经营可行性分析;75;380;项目总造价及年度资金计划;PART3 自持经营可行性分析;79;1; 附表2：各尺寸店铺租金贡献统计 店铺尺寸统计表; 附表3：各业态/业种租金贡献统计 各业态/业种统计表;1