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中国房地产行业现状调查财务管理17班张登勇 20201236120012王承卓20201236090087丁卫20201236090003李佳霖方继舟今年以来，楼市持续火热，而与之相比，调控政策则开始变得越来越低调。有分析认为，政策调控政策对于市场的影响力正逐渐减弱。而前不久召开的十八届三中全会将有可能成为楼市发展的另一个转折点。房地产虽然方兴未艾，却是一个饱受争议的行业。从2003至今，房地产发展迅速，大有后来居上之势，日益成为GDP和政府财政收入重要支柱，在国民经济中占着不可或缺的地位，而房价更是成为衡量一个地区经济发展水平的标准之一。最近几年随着房价不断攀升，上海汤臣 天价11万/平米，大大超过了大部分普通民众承受范围，很多人望房兴叹。据第一太平戴维斯日前发布的报告显示，2013年1-8月，广州全市普通住宅成交均价为16059元/平方米，比2012年全年成交均价14044元/平方米增长14.4%，已超过今年定下的楼价调控目标。一方面是普通民众买不起房，例如北漂，蚁族。而相反却是少数人拥有大量房产资源，前不久被爆的房姐房叔。这些问题再一次把房地产行业推上了风口浪尖。什么是房地产?越流越多的人把买房作为一种投资,但是他们却没有搞清楚什么是房地产。从宏观上来说,房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。但是房产和地产却是两个不同的概念。房产是指房屋的经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。你在某开发商买的房子，你购买的只是这套房子的使用权，却没有土地的使用权。当你想出售时，只能按照二手房卖出，并且随着时间的增加，房屋的实际价值也会降低。中国房地产兴起与发展从1958年开始，饱经战争摧残 一穷二白房地产收归国有，中国房地产从此消失。1980年4月，邓小平同志提出了“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想，拉开了住房制度改革的序幕。1988年4月，《中华人民共和国宪法》规定，土地使用权可以依法转让。1992年邓小平同志的南巡讲话，房地产开始迅速发展起来掀起了房地产开发的高潮。2003年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。2006年，房地产行业“多事之秋”，密集的调控政策难以撼动房价高攀。2007年房地产市场热潮推动土地市场的火爆，珠三角区域土地价格上涨迅猛，频频出现地价标王和抢地现象，土地价格在房地产商品价格中的结构比重越来越大，并呈现加速提升趋势。但到年末，受到国家政策和楼市成交量萎缩等原因影响。土地流标现在屡次上演。为什么房价会上涨？一、需求。从我国人口结构来说，我国人口的年龄高峰段就在于80年代、90初出生的人群，而这些人群正是当今社会的年轻一代，也正是庞大的购房需求人群。根据产品的供求关系，拥有了大量的需求者，就造成房屋供不应求的局面，房价就会因此而继续攀升。而且现在我国的人口增长数量依然庞大，未来的房价很可能持续直升不下。中国的安居乐业的传统观念影响着人们的消费心理，只有有房有车才能让人安心。一个很诙谐的说法是中国的丈母娘提高了房价。城市化进程不断加快，大量农村人口背井离乡，来城市扎根，进一步导致需求量的扩大。大城市的发达，就导致了它需要更多的资源，就令资源大量地向大城市聚集。这时，城市的资源依然短缺的话，资源的价格就会上升。例如，当建筑材料短缺的话，它的价格就自然会涨。既然建筑成本提高了，房价也自然会跟随上涨了。同时由于历史遗留等因素，中国的城乡发展不平衡，城市集聚了80%的公共资源，而农村地区教育医疗资源极度落后，而这些资源受益者是城市户口，要想获得城市户口，最好的办法的就是买房。很多人忍受着高消费，快节奏的生活压力也要生活在城市，因为城市给他们提供了一切，即使他们不属于这里。二、土地财政在1994年中央财政启动分税制改革后，地方财政收入比由78%降到了44%。地方收入份额变少了，可要负担的事却没少。巧妇难为无米之炊，不得已，政府只好在土地上做文章。但中国面临着土地制度的约束性条件，无法让农村的土地，特别是宅基地产生集中的效应，并让农民的宅基地可以变成进城的资本。尤其是中国对粮食安全的顾虑不得不出台严守十八亿亩红线的政策。于是土地在生态保护、基础设施建设、工业生产与城市发展的多项选择中成为了资源极度稀缺的产品。其实就一句话，政府没钱，只好卖地。但土地就那么点，不会凭空增加，怎么办，只有提高价格。土地出让金占了很多中小城市财政收入的三分之一以上。大家只看到房价在飞涨，实际上地价比房价涨得更快，有报道说，十年前买下的地，至今未开发，光地价就翻了几百倍，比做开发还赚钱，又省事。地价是一年比一年高，象孙悟空翻筋斗似的。而地价占了房地产开发成本的一小半，地价上涨，房价肯定